物业管理政策法规理解与运用.ppt

七、物业服务合同效力（含前期） 问题5：业主以不认可建设单位签订的前期物业服务合同或业主委员会签定的物业服务合同提出抗辩，人民法院支持不支持？ 分析：不支持。 前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件，其签定主体为开发建设单位与物业服务企业，物业服务合同主体为业主委员会与物业服务企业。物业服务纠纷的司法解释中，业主不认可前期物业服务合同或物业服务合同，人民法院不予支持。 在前期物业管理过程中，物业管理区域中的确有特殊原因需要变更物业服务机构的，参照2011年6月生效的《四川省住建厅 关于进一步推进与规范前期物业管理招投标工作的通知》，变更时，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准上，原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的情况下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照此规定另聘物业服务企业。 八、物业服务整体合同转让问题 可以分专项服务业务委托，禁止整体转包 九、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则效力问题 属于物业服务合同的组成部分 十、物业费催交手段的效力问题 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费用，物业服务企业请求支付物业费，人民法院应予以支持。 采用书面催收形式进行催收，可以中断诉讼时效，有力的规避物业费诉讼时效2年期限。同时可以作为举证证据。 十一、使用人未交纳物业费，业主连带责任问题 使用人未交纳物业费，业主连带责任 第三部分、物业管理条例(国家、省、市物业管理条例）核心问题点解读 国务院《物业管理条例》 504号令 2007年10月1日生效实施 《四川省物业管理条例》2012年7月1日起生效实施 《成都市物业管理条例》2008年1月1日起生效实施 一、组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作是哪个主体？ 分析：街道办事处（乡镇人民政府），《成都物业管理条例》第3条规定，街道办事处负责组织、指导、协调本辖区依法设定的业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合处理物业管理中的投诉、指导监督业主大会、业主委员会履行职责。 二、建筑区划划分依据 分析：建筑区划划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 三、前期物业服务 1 、招投标、协议选聘 公开招投标的情形，建筑物总面积在5万平方米以上或国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。 协议选聘的情形： 第一种：保密或国家安全方面有特别要求的； 第二种：住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米的； 第三种：投标人少于3人的。 ? 2、前期物业服务合同、临时管理规约制定主体、备案主体及备案要求 制定主体：开发建设单位。 备案主体：开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案： （1）临时管理规约样本； （2）选聘物业服务企业的证明文件； （3）前期物业服务合同。 3、物业费同价制度 同一物业管理区域、同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。 一、开发建设单位 1 、物业管理区域划分申请及公示责任 2 、物业服务用房设计配置责任 3 、新建住宅专业经营设施设备及管线移交责任 4 、专业经营设施移交保修期整改责任 5 、首次业主大会申请设立责任 6 、前期物业管理招投标及备案责任 7 、前期物业服务合同、临时管理规约明示责任 8 、承接查验责任 9 、保修责任 第四部分 条例中各方主体的权责 二、物业服务企业责任 1、承接查验备案责任 2、物业资料移交手续备案责任 3、物业服务合同备案责任 4、物业安全防范责任 5、物业信用档案、统计报表报送责任 6、收费项目、收费标准公示责任 7、项目依法退出责任 8、供水、供电、供气使用费用承担责任 9、专项维修资金收支责任 10、紧急维修配合责任 11、配合政府、居委会和相关部门依法开展工作 三、业主委员会责任 1、作出决定3日内公告责任 2、业主委员会成立情况公告责任 3、业主委员会备案责任 4、业主委员会定期公告责任 5、维修资金筹集使用情况公告责任 6、组织换届选举责任 7、工作经费公告责任 8、物业服务合同签订责任 9、收费标准调整协商责任 10、紧急维修报告责任