首地贵州兴义桔山新区项目市场及产品定位报告_1.ppt

首地·兴义·桔山新区项目 市场及产品定位报告;整体报告分析框架;整体报告分析框架;机会与风险;整体报告分析框架;汇报框架：;开发环境认知;城市发展——城市纬度;城市发展——城市纬度;城市发展——城市纬度;城市发展——城市纬度;城市发展——城市纬度;旅游业：马岭河峡谷——万峰湖万峰林国家重点风景名胜区、贵州兴义国家地质公园、省级风景区泥凼石林和鲁布革深谷湖、省级文物保护单位何应钦故居和刘氏庄园、下五屯全国农业旅游示范点、贵州醇酒厂全国工业旅游示范点等自然、人文景观共80余处；独特的布依“八音坐唱”已被列为国家非物质文化遗产名录;到2011年，全州接待国内外游客要达到700万人次以上，年均增长35%左右；旅游总收入达到60亿元以上，年均增长45%左右，旅游产业成为最大的新兴支柱产业，实现建设“旅游大州”目标。2008年，兴义市旅游总收入8.52亿元，比上年增长50% 2020年全州旅游收入达到600亿元人民币，这个数字比2007年全州生产总值都要翻两番，比预计2011年的旅游总收入增长十倍 黔西南州旅游规划在未来12年内把黔西南打造成珠三角的后花园、世界级的喀斯特观光、徒步旅游、探险和体育胜地，马岭河景区申报为世界地质公园，万峰林申报为世界自然遗产，兴义申报为“中国最佳优秀旅游城市” ;人口基数少有限、地广人稀、少数民族多不利于城市人口增长 规划发展目标是每年城区人口增加近2万人，按人均住房面积30平米计算，每年可带来约60万平米的住房需求 人口增长速度前期速度会稍慢，后期会逐步加快 非兴城区人义户籍客户占到了57%以上的比例，城市人口的增加主要来自于区域内（周边乡镇、州内其他县）和区域外部（省内其他市、外省市）的客户;西南三省腹地，经济发展落后区域，四线城市(县级市)，州政府所在地 区域中心城市，首位度较高，吸纳周边人口进入;城市发展——区域纬度;桔山新区——发展阶段;定位高，未来都市中心区 功能完善，城市形象品质高，吸引力强 主要人口疏散地,未来区域市场竞争激烈;城市发展——区域纬度;2、请问您对民航片区有何看法：近60%的客户认为区域属于城市新区，发展较快;城市重心逐步东移，桔??新区成为城市副中心，优势明显 片区竞争压力来自于下五屯，其他板块无法形成竞争;城市基础：1789年光绪年间设置兴义县（三省交界之势），1988年撤县建市前，以农业为主导的发展模式；1987年全市工业产值仅7524万元；商业凭地理位置优势较发达;兴义城区客户置业需求在一段时期内仍是购房主力，但发展空间有限;开发环境认知;1、供应规模及分布特征;2、产品特点及市场反应;2、产品特点及市场反应;2、产品特点及市场反应;2、产品特点及市场反应;2、产品特点及市场反应;2、产品特点及市场反应;香槟花园2300;香槟花园2300;各项目同一楼层中不同朝向户型没有价格差别；一栋楼中同一户型的楼层差为10-20元/平米·层 各项目在当期销售过程中基本没有出现过价格涨幅现象（瑞河香槟花园、金水湾等项目进行过价格上涨，每次涨幅在50-100元/平米） ;金地御景园：26F 158平米 总价45.8万元 单价2900元/平米 20F 218.52平米 总价591466元 成交568044元 单价2600元/平米 金钻豪城：18F 2600-2700元/平米 9F 2500元/平米 顶层送花园 施达项目：多层步梯房 1880元/平米起 莱蒙帝景： 小户型35平米东西向起价2100元/平米，水景小高层88平两居、118-137平三居、168平四居价格2400-2600元/平米；跃层大户型220-300平起价3000元/平米 10月18开盘，2、8、9号楼168套入市，全部售罄;兴义市房地产价格增长健康、迅速，自04年商品房入市以来每年均有15%以上的涨幅 每年涨幅在240元/平米以上，最高涨幅在06年达450元/平米;售罄项目;市场在09年春节后形成销售高峰 出现客户追新盘、抢新盘的现象 08年入市项目由于推广期已过，市场关注度不高，没有产生热销效应;5、在售项目成交客户;主力客户特征描述;市场分析——新房市场小结;1、未售及后续开盘;2、板块划分;宗地编号;汇报框架：;客群认识 需求特征 深访验证 ;新鲜事物的不断冲击，导致喜好的不稳定性 对新兴区域喜恶并存，即认知到区域发展潜力大，又担心城市发展缓慢，使区域配套不完善 外来人口持续且大量进入城区，客群混杂的敏感度不高，开放性较强;城市发展阶段对客户的影响;兴义本土居民：矛盾的统一体;区域进城客户：落后一族的自我实现;现状客户的特征描述——分类型客户描述;客群认识 需求特征 深访验证 ;绝大部分客户认为兴义房价上升较快，进入快速增长通道 有22