中X深圳南山城市XX园项目产品户型定位报告资料ppt课件.pptVIP

一房 春树里小区 信和自由广场 新德家园 厚德品园 前海金岸 29㎡ 35㎡ 40㎡ 45㎡ 50㎡ 55㎡ 一房集中区间为40-50㎡，尺度偏舒适型 7、关于一房 项目 四房 信和自由广场 123㎡ 名家富居 141-147㎡ 5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147㎡之间，仅占2%的比例； 设置120-140㎡面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？ 我们建议：舍弃四房！ 8、关于四房 9、关于复式 项目 复式 春树里小区 220㎡ 海韵嘉园 1217㎡ 四海宜家大厦 180㎡ 名家富居 178-579㎡ 据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢； 复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售； 复式仅占1%的比例； 建议不设复式！ 10、关于社区品质 一房和两房的比例均适当调低5%； 三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-20％比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）； 考虑市场价格提升，对总价的影响； 舍弃单房、四房和复式。 一房 两房 三房 面积区间 40-50㎡ 60-80 ㎡ 80-100 ㎡ 100-120 ㎡ 套数比例 15-20% 30-40% 50-60% 说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例; 第一步结论一 推导过程2 分析过程: 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析； 选取4个潜在竞争项目进行分析; 目的要求: 第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 潜在竞争项目分析 潜在竞争项目筛选 筛选原则—— 为合理规避竞争，修正比例 筛选标准—— 与本项目开售时间接近； 同等片区之内或同质片区； 中高质素项目 项目（暂名） 所属片区 位置 开发商 建筑面积 (万㎡) 预计推出时间 厚德项目 月亮湾 学府路南月亮湾大道东 厚德地产开发 2.3 08年 美地佳项目 月亮湾 月亮山庄西北面 美地佳置业房地产开发 6.25 08年 光彩项目 月亮湾 南山月亮湾荔湾路 与兴海大道交汇处 光彩集团 2.8 08年下半年 宝能项目 东填海区 工业八路 宝能地产开发 27 08年中 08年潜在竞争项目面积和比例统计 08年潜在竞争项目中，我们可以看到三房四房仍是主力户型，并且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。 项目 一房 两房 三房 四房 四房以上 厚德项目 70㎡ 36% 90㎡ 44% 140㎡ 20% —— 美地佳项目 —— 160㎡ 30% 180-210㎡ 60% 250-300㎡ 10% 光彩项目 40-50㎡ 10% 60-70㎡ 45% 80-100㎡ 35% —— 180-200㎡ 10% 宝能项目 75-85㎡ 17% 110-135㎡ 45% 140-180㎡ 35% 220－270㎡ 3% 一房 二房 三房 四房 四房以上 面积 区间 40-50 60-85 80-100 100-110 110-145 140-180 180-210 180-300 套数 比例 2% 25% 40％ 28％ 5％ 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计 结论一：主力户型区间和比例统计 一房 两房 三房 面积 区间 40-50㎡ 60-80 ㎡ 80-100 ㎡ 100-120 ㎡ 套数 比例 15-20% 30-40% 50-60% 分析原则:为合理规避竞争，修正比例. 针对本项目结论一： 1房存在空白点，暂作保留； 两房60-80㎡存在竞争,建议减小比例; 三房仍可适当增大比例。 说明: 将两房比例调低； 作为主力户型三房比例可以上调; 一房比例不变; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。 结论二 通过潜在竞争分析，第一次修正户型比例 一房 两房 三房 面积区间 40-50㎡ 60-80 ㎡ 80-100 ㎡ 100-120 ㎡ 套数比例 15-20% 20-30% 60-70% 推导过程3 分析过程: 通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析; 目的要求: 第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据