延长化建康乐路综合体项目定位ppt课件.ppt

;项目本体研究;本体篇;项目位于康乐路与西农路十字东南角，属于杨凌中心商业核心区;路网发达，交通便利，通达性强;项目总体量5.55万㎡，且展示面较佳，属城市核心区的综合体项目;本体小结;项目属于核心区的大型综合体项目，商业价值巨大，拥有了绝佳的先天条件后，那么再看看项目后天市场条件如何？有哪些机会点可供发掘，能给于项目哪些启示？？;机会篇;杨凌位于关中腹地，“关—天经济”的次核城市，国家重点发展农业高新技术产业示范区;以农业产业化为己任，农高会为示范和纽带，重点发展现代农业，打造“中国农业硅谷现代田园城市”，建成“绿叶般田园城市”;经济蓬勃发展，特别是房地产行业进入快速上升期;人口主要以科技导入，增幅有限，发展空间受限，但消费力强;城市总结;机会篇;杨凌以渭惠路为界分新旧两个城区，新城发展潜力巨大，但尚未成熟，老城区的商业地位依然无法撼动;老城区商业发展以新时代广场为核心，向东、北、南扩散，形成了一纵三横的商业街区格局;老区商业以康乐路十字为核心形成多条商业街，新区以零星社区配套底商为主，主要消费仍在老区;属于传统的商业街区，以临街街铺为主，业态繁杂，以中档服饰为主，租金在40-80元/月/㎡;杨凌核心首个体闲、娱乐、购物中心;楼层;投资价值高，销售火爆，但运营后因缺乏统一经营，内外人气差距较大，租金在30-60元/月/㎡;中部康乐市场以农副产品为主，满足周边居民的蔬菜需求;专业性建材、家具专业市场，一拖三式内街设计，目前处于招商阶段;属于传统的服装零售一条街，以中低档次的衣帽服饰为主，经营状况一般，租金水平在30-70元/月/㎡;杨陵商场位于常乐路中部，是杨凌早期的衣帽专业市场，档次较低，经营状况一般，租金在30-70元/月/㎡之间;由南北三条主街相互贯通，形成人流导入，二层之间以连廊相接，相互连通;杨凌天成商场位于常乐路中部，是服装专业市场，档次较低，经营状况一般，租金在30-60元/月/㎡之间;结构形式上与杨陵商场相似，属于翻版，定位潮流街区，以中青年消费群体为主，但缺乏新意，空置率高;沿西农路两侧，以临街商铺为主，主要经营餐饮，服饰、家电、日用品等??经营状况较好，租金水平在40-100元/月/㎡之间;渭惠路属于杨凌主干道，南侧为会展区，是未来规划的主要商业街区，目前发展尚未成熟，以火车站和盛世阳光超市为核心，带动人气;新区商业比较零散，主要分布在新建小区沿街底商，主要以社区生活配套为主，经营状况依入住率而言，空置率较高;商业市场总结;机会篇;我们针对消费群体进行了深度访谈，以此了解消费者的实际需求;杨凌的主要消费群体分为原住民、大学生、以及大学教师、公务员等高收入群体三类，其中在校学生占到绝对主力;学生群体虽收入有限，但确实消费主力，各群体的主要消费用于餐饮、和娱乐，服饰次之;主要消费场所集中于康乐路十字一带,受限于商业现状，购物、娱乐欠缺，高端消费流失，消费群体看重环境、档次、消费丰富性;消费群体总结;通过消费群体研究发现，学生群体为本区最主要的消费群体，且目前的商业形态难以满足其需求，那么本项目应如何定位，我们通过借鉴小寨商圈学生消费特征，为本项目指明方向……;机会篇;小寨商圈是西安的主要商圈之一，周边学院林立，主要消费群体来自于在校学生;潮流服饰、鞋帽、精品小饰品、通讯电子市场，物美价廉，属于学生群体的最爱;风情特色餐饮、小吃，受到广大学生的欢迎;KTV、台球厅、网吧等大众娱乐消费，是闲暇时段的最佳去处;1、潮流时尚的业态定位，更能符合青年消费群体的需求； 2、体现项目的风情特色，注重休闲娱乐性，更符合青年以及大众群体的消费；;商业定位及建议;;根据项目情况、市场需求、投资者心理等因素，美城提出两种定位方向;项目处于核心商业区，临街面长，强化昭示性;塑造价值;核心价值主张;综合性业态，分层定位明确，整体走年轻化中档消费路线;我们选取西安较为知名的商业运营商，并与其接洽，初谈意向;有利于整体物业的价值提升，长期持有，物业沉淀，升值空间巨大;赛高国际街区——经开区首个中高档商业综合体;美城建议招商先行，大商家前期进驻，量身打造，并引入世纪金花、沃尔玛、奥斯卡等，迅速聚拢人气，保证后期运营，快速提升价值;地铁2号线 凤城5路出站口;268m西北第一高楼，集5A写字楼、五星酒店、精装MASA公寓和高端购物为一体的高端城市综合体;结合甲方销售回现角度 美城重点推荐下一方案;杨凌商业业态中，服装占据较大比例，整体档次偏低，购物环境较差;杨凌首席精品服装城;取消主力店，将沿街商业做足昭示效果，双主入口设计;做好交通组织，为商户进货提供足够便利的交通条件;将铺位面积划小，单个铺位控制在50㎡以内，以此降低置业门槛。通过多个商铺组合满足大面积需求客户;综合性业态，分层定位