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21世纪不动产武汉区域分部 房地产基础知识教程 提要： 房地产基本概念 房地产市场 房地产价格 第一章 房地产基本概念 （一）房地产 房地产 1）房产和地产的总称 2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物 和构筑物所构成 3）经济学上也叫不动产 （二）房屋的分类 1.按建筑结构分类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 房屋的分类 2.按房屋建筑用途分类 住宅建筑物 生产用房 办公用房 其它楼宇 房屋的分类 3.按建筑高度分类 (层数的分类与楼层的选择) 低层：1至3层 多层：4至7层 中高层（小高层）：8至12层 高层：12层以上(公共建筑超过24米) 超高层：建筑高度超过100米 低层：1至3层 多层：4至7层 中高层（小高层）：8至12层 高层：12层以上 超高层：》100米 房屋的分类 4.按照房屋房型的分类 1）团结户、 1X1、2X1、3X2等 2）平层、错层、复式、别墅等 房屋的分类 5.按照房屋建筑朝向分类 1）南北向、东西向、东南向等 2）阳面、阴面、东照、西照 房屋的分类 6.按照房屋建筑性质分类 1）私产：也称所有权的房产，指有产权证的房屋(其中房改房全部与部分产权)『划拨与出让的区别』 2）公产：指使用权的房产 3）商品房合同： 4）其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产 房屋的分类 7.按照房屋建筑面积分类 1）建筑面积: 2）计租面积: 3）公房计租面积与使用面积的区别 房屋的分类 房屋面积计算公式: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 计租面积≈建筑面积/1.33 实用面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积。 公摊面积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内物业管理用房、配电房等分摊面积。（区别分摊面积） 房屋的分类 8.按照房屋建筑楼型分类(外形) 1）塔楼 2）板楼 3）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等） （三）房屋构造概述 房屋构造组成部分（六大部分） 房屋一般由基础、墙和柱、楼层与地板、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。 房屋构造概述 得房率=套内建筑面积/建筑面积 房屋构造概述 得房率 高层塔楼住宅约在75%~78%之间； 高层板楼住宅约在在78%~85%之间； 小高层板楼住宅约85%-88%之间 多层住宅建筑约在88%-95%左右 第二章 房地产市场知识 房地产市场 市场分类 房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 住宅交易市场 一级市场 指新房的交易市场 二级市场 二手房的买卖市场 三级市场 二手房的租赁市场 房地产中介 房地产中介机构 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 房地产中介 房地产中介服务 房地产价格评估（市场报价） 房地产信息服务（媒介） 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、置换等居间介绍活动 接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目 经纪人 指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。 房地产消费 房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。 户型选择遵循的原则 1）实用经济，功能分区明显 2）面积适当，尺度适宜，分区合理 3）朝向好，采光通风佳，日照充分 实用经济，功能分室 户内功能组合（住宅基本功能要求） 万科四季花城2期3B型标准层 概念简析： 开间 进深 层高 净高 绿地率 第三章 房地产价格 房地产价格 1.房地产价格的种类 市场价格——简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格 理