法律法规知识培训(二).pptVIP

本法核心了解3项内容： 1、物权的理解 2、本法的法律地位 3、物权法对于房地产的运用 中华人民共和国物权法（2007年10月1日实施） 物权的理解 指权利人依法对特定的物（动产和不动产）享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 本法的法律地位 1、规整了动产与不动产的权力属性。 2、物权法的出台导致了一系列法律法规的修正及大量新法规的出台。 3、已经起到了一部母法的作用。 与房地产相关的物权法的相关规定…… 一、70年后住宅用地“自动续期” 明确建设用地使用人权利 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 注：为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》严格限制以划拨方式设立建设用地使用 权。并指出采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 《物权法》还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 二、维护被征收人合法权益，细化土地房屋征收规定 “国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量的规定。” “征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 ” 三、土地承包期届满可继续承包，土地承包权可依法转让 “土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。” “土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。” 四、明确车库、车位归属问题，区分建筑物所有权 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 注：《物权法》还规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时，《物权法》规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 五、明确业主和物业公司关系，规定业主可作七项决定 1.业主可以成立业主大会并选举业主委员会； 2.业主可以决定包括制定和修改业主大会议事规则； 3.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 4.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 5.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 6.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 7.改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等。 六、正确处理邻里关系，保护公民“阳光权” “建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。” 另：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通 行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害 的，应当给予赔偿。 建造建筑物不得妨碍相邻通风采光（俗称：采光权） 1、住宅日照要求前期培训时有表述，本次不做介绍。医院、幼儿园、托儿所、学校，日照要求不 低于3个小时，旧城改造项目日照要求不低于2个小时。 2、该条主要体现相邻