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集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理 编辑词条 发表评论(0) 一、集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型　　 　　依照我国法律规定，我国现行的土地使用权出让和转让制度，不包括集体土地使用权的出让和转让，城市规划区内集体所有的土地未经依法征用转为国有土地之前，亦不得出让，农村经济组织不能利用集体所有土地直接开发经营房地产。但随着社会经济的发展，在农村，土地的农业经营对农村集体经济组织、农民已不再具有诱惑力，他们不再沿续“面朝黄土背朝天”的旧的生活方式，而是积极从事农业以外的经营，以求获取更大的收入，于是，集体土地使用权作为一种资源和资产在市场经济条件下，悄然形成了一个土地隐形市场，在这个隐形市场中，集体土地使用权为满足各种经济需求，以出让、转让、租赁，抵押等形式在市场中流转，并日益活跃，在强大的利益驱动下，大量耕地非法流失，在非法交易体制下，酿成了大量集体土地使用权纠纷案件，大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下，既不利于促进农村经济的发展，也直接影响了社会的安定，目前，集体土地使用权非法流转的形式主要为以下几种类型： /366/360/ 　　（一）集体土地所有权人直接以出让方式买卖集体土地。在这种类型中，集体土地所有权人往往以出让人身份，直接与受让人一方签订土地所有权出让合同，约定将一定面积的耕地或其他土地一次性卖给受让人从事非农建设，并收取一定金额的地价款，而该合同未经土地主管部门的审批。有时出让人与受让人连书面合同都没有，直接在收取一定地价款后将一定面积的土地划转给受让人从事非农建设。 /366/360/ 　　（二）集体土地所有权人以转让方式买卖集体土地。这种类型的转让，一般有两种形式，一是集体土地的使用权人，已依《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，取得了集体所有土地建设用地使用权，并获得了集体土地建设用地许可证，但自己未进行任何投资，亦未办理任何报批手续，直接将该非农建设用地转让给他人，牟取高额差价款；二是集体土地的所有人或使用人未能获得合法的用地许可，擅自将农业用地以非农建设用地的形式，转让给他人从事非农建设收取转让地价款，这种形式同出让有类似之处，区别在于在转让行为发生之前，往往事先就已经将农业用地性质先行转为非农建设用地再行转让。 /366/360/ 　　（三）集体土地所有权人以出租的名义，将土地使用权变相转让给他人。这是当前集体土地非法流转的最为普遍的一种形式。集体土地所有权人往往与用地人签订租赁合同，约定租赁年限为30-50年，甚至更长租期，由用地人一次或数次交清租金，从而获得该幅集体土地租赁合同期限内的用地使用权。 /366/360/ 　　（四）集体土地所有权人以合作建房为名非法转让土地使用权。集体土地所有权人与其他单位或个人签订合作建房合同，由集体土地所有权人提供土地，合作者出资，双方共同建房，待约定房屋建成后，按一定比例分得一定面积的房屋或将合作建成的房屋出售后分得一定款项，从而变相转让土地使用权。 /366/360/ 　　（五）集体土地所有权人以联营、投资、招商的名义，变相转让土地使用权。在这种形式下，集体土地所有权人以合作联营，投资项目的方式，与投资者签订联营或联合投资协议，约定双方共同投资某企业、由集体土地所有权人以土地作价入股的方式参与投资但不参与企业的经营，也不承担企业经营的风险，是按约定的金额或比例收取土地作价款。 /366/360/ 　　（六）集体土地所有权以集体土地为他人或自身债务提供抵押，在未能清偿到期债务时，约定债务人直接以土地抵偿债务，造成事实上的土地转让。 　　（七）集体土地所有权人将宅基地使用权以出租、出售的形式转让给他人。农民的宅基地属于集体土地的范畴，包括建有房屋的和将要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相应的审批程序，一般以户为单位申请，实行一户一宅的原则。在实践中，集体经济组织往往把关不严，对以家庭成员中每个个人名义申请的宅基地均予以批准，分配到集体组织成员外人名下，由其以整体的形式出租、出售给他人，而且往往是本集体组织以外的他人，造成宅基地使用权的非法转让。 /366/360/ 　　（八）集体土地所有权人将宅基地上已建的房屋及其附属物出售、出租给他人，造成集体土地使用权的转让。根据我国法律规定，农村集体组织成员在宅基地上建造的房屋，属农民个人财产，根据《中华人民共和国民法通则》之规定，农民享有个人财产占有、使用、收益、处分的权利，为此农民当然也就有权处分宅基地上建造的房屋，在“地随房走”的现行体制下，必然导致农村宅基地使用权转让。 /366/360/ 二、集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则　　 　　由于集体土地的出让、转让、租赁等行为在现实生活中普遍存在，由此而引起的纠纷也在近年来的司法