江阴毗陵路地块可研报告.pptVIP

二、江阴市南区域环境分析 阳光假日花园客户置业目的构成 阳光假日花园客户职业构成 阳光假日花园为目前区域体量最大的普通楼盘，客户主要为公务员和城镇化人口，首置婚房居多 2.区域房地产市场分析 二、江阴市南区域环境分析 高端客户 中端客户 基本客户 20%,主要为江阴市上市企业高管和小企业主，需求面积多在150㎡以上，改善性居住或投资 30%,主要为江阴市公务员和企业中层管理人员，需求面积多在110-150㎡之间，改善性居住或首置婚房 40%,主要为年轻白领或乡镇农民子女，需求面积多在85-110㎡之间，首置婚房居多 区域内客户基本构成 机缘性客户 10%,主要为外地在江阴经商客户，需求面积主要在60-100㎡之间，投资为主 2.区域房地产市场分析 1.地块认知 2.项目定位 3.产品排布 4.业态配比 三、产品发展研究 ——报告框架 1.地块认知 三、产品发展研究 14# 13# 14号地块东部皮弄路 地块现状 地块西侧待出让土地现状 14号地块东部要塞中学 北侧金安置业待开发项目 南侧祥福运输发展有限公司 1.地块认知 三、产品发展研究 用地指标分析 用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 13# 居住 99473.4 2.5 248683.5 14# 商住 56446.7 2.7 152406.1 总计 155920.1 401089.5 如果用足容积率，全部建筑面积40万㎡，在江阴市将成为与长江国际、万达广场、阳光假日花园齐名的超级楼盘 1.地块认知 三、产品发展研究 S[优势] 1.净地，开发难度减小； 2.地块紧邻毗陵路、澄南路、芙蓉大道，交通便利； 3.南向无高层建筑，视野开阔，有水系，对住宅有利； 4.项目体量较大，影响力强。 W[劣势] 1.芙蓉大道北侧，南门一带，本项目对市中心辐射力弱于北边楼盘； 2.地块向南辐射力受到高速公路阻隔； 3.地块本身平坦，无地势，无水系，营造景观有难度。 O[机遇] 1.城南片区为江阴未来几年人口迁居主要聚居区，对本项目住宅发展有利； 2.目前为江阴城市化高速发展期； 3.毗陵路一线有车站、家乐福、麦德龙等，规划多条轻轨交汇于附近。 T[威胁] 1.区域内商品房供应面积暴增，江阴市场容量有限，销售压力较大； 2.江阴有万达广场、人民路步行街、大润发、家乐福、乐天玛特、沃尔玛等，商业同质化严重，竞争激烈； 毗陵路地块SWOT分析 2.项目定位 三、产品发展研究 依托自身优势 树立高端形象 占领全城高度 1.大盘优势； 2.区位靠近市中心，是南门印象中心地带； 3.弘基成熟的商业经验和经营理念； 4.地块本身所具备的优势。 1.以“全天候”商业定位，真正打造江阴购物、办公、居住一体化的城市新生活中心； 2.全方位立体建筑国际化品质生活载体； 1.将客户层级定位为高端； 2.将商业打造为弘基商业旗舰； 3.采用优秀设计、建筑、招商运营团队； 4.超脱区域竞争。 2.项目定位 三、产品发展研究 打造高端商务宜居新生活社区 高端商务 最便利的交通，国际化的商业服务，高端人才聚集 宜居社区 最优的社区环境营造，最优的住宅功能设计，最优的居住需求配置 新生活中心 集工作、居住、娱乐、休闲、购物于一体的全功能社区，享受真正的国际化时尚生活 2.项目定位 三、产品发展研究 主力客群 争取客群 偶得客群 1.首置婚房； 2.改善性居住 改善性居住兼投资； 投资 客户分类 置业目的 1.85-100㎡，110-150㎡； 2.70-90万，90-130万 需求 1.150㎡； 2.150-500万 1.60-90㎡； 2.60-100万 3.业态配比 三、产品发展研究 13#地块产品配比 总建筑面积[㎡] 建筑形态 业态配比 户型[㎡] 户型配比 配比面积[㎡] 户型套数 248683.5 小高层 15% 140 75% 27976.9 200 180 25% 9325.6 52 高层 85% 80 10% 21138.1 264 90 35% 73983.3 822 140 30% 63414.3 453 170 5% 10569.0 62 180 10% 21138.1 117 210 5% 10569.0 50 280 5% 10569.0 38 总计 　 100% 　 　 248683.5 2059 三、产品发展研究 按照一般外向型商住面积配比比例，商业面积一般占住宅面积5%-11%。本项目考虑到区域商业容量，及市场去化时间因素，设为5%，约2万㎡； 目前江阴市场办公存量极大，年仅去化不到4万㎡，并且城南并非典型办公消费市场，所以本项目14#地块产品定位为酒店式公寓和商铺。 3.业态配比 14#地块产品配比 总建筑面积[㎡] 建筑形态 户型[㎡] 户型配比 配比面积[㎡] 户型套数 15240