个人购房贷款培训课本2.pptVIP

个人购房按揭贷款 彭伟 国有商业银行房地产信贷主管 房地产专业咨询机构策划人 内容 项目(楼盘)按揭贷款合作准入 一手房按揭贷款 二手房按揭贷款 公积金按揭贷款 其他购房贷款业务 房地产风险与金融调控 项目按揭授信（楼盘合作审查） 提供项目开发贷款授信后自带按揭授信 纯按揭合作审查重在关注开发商自筹和销售预期可转投入等资金链——不烂尾！ 现房按揭楼盘合作提供资料可适当简化 阶段性担保责任的承担与解除 项目按揭贷款合作准入 申请资料的完整性\有效性 1\公司资料:书面申请书\有关决议\营业执照\公司章程\资质等级\贷款卡\会计报表\高管资料及签字式样 2\项目资料:五证\项目总平\环评\可行性报告\效果图及套型图\工程进度照片 开发商\开发项目的合法性 开发项目的可行性 关注要点: 1.项目投资预算的准确性; 2.投资进度与建设进度吻合度; 3.后续资金的保障程度; 4.项目市场前景 基础资料的提供： 需要年检合格的有哪些？（营业执照、资质证、机构代码证、税务登记证） 公司章程决定出具决议的有效性 期房应进行投资分析，财务报表是基础 贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）是征信查询和办理贷款的基准条件 基本5证外应关注特殊许可证 按揭贷款发放的前提条件 五证齐全，并在项目预售许可证取得范围面积内 主体封顶，其中商用房发放贷款前提应为已竣工验收 按揭项目授信要素一 五证一批文(合法性\一致性\有序性) 按揭项目授信要素二 项目投资总成本构成 按揭项目授信要素三 按揭项目授信要素四 市场分析(区位优势\设施配套\价格定位\收益预测\销售进度) 房地产开发项目收益测算 销售收入:各种出售物业类型面积X单价之和 总成本:土地成本+建安成本+配套成本+营业税及附加 毛利润:销售收入—总成本 净利润:毛利润—所得税 成本利润率:净利润/总成本 投资利润率:净利润/开发商自有资金投入 一手个人住房贷款操作流程 流程图 银行按照审贷分离的原则建立: 贷款申请人-----银行客户部门(贷款前台受理并调查)-----银行贷款后台审查-----决策人审批-----银行贷款前台与客户(及担保方)签订借款合同-----银行会计部门贷款帐务处理------银行客户部门贷后管理 一手房个人按揭申请 填写个人贷款申请表 提交资料：有效身份证件、婚姻状况证明、收入证明、征信查询授权书、购房合同及备案表、首付款依据、抵押承诺书 一手房个人按揭受理 核查楼盘情况：签订协议与落实限制性条款情况 核查额度情况：从银行信贷管理系统查询楼盘合作额度 核查资信状况：央行个人征信管理系统，一般连续三期或累计六期拒绝受理，或追加担保公司担保。 一手房个人按揭调查 一、面谈 二、收集核对资料 三、调查主体资格 （1、完全民事行为（18岁 以上，或16-18有自主收入来源）；2、收入证明合理性；有无不良信用记录） 3、核查贷款成数、期限、利率 第二套(含)以上住房40%，贷款利率1.1倍以上；按户（含未成年子女）认定；是否已有贷款购房，以征信查询为准；查询包括公积金贷款；提供虚假房产、收入、户籍、税收证明入黑名单 首套自住房、90平以下20%； 首套自住房、90平以上30%； 商业用房50%，贷款利率1.1倍以上； 商住两用房45%，贷款期限和利率同商业。 4、调查个人按揭还款能力 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%） 月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%） 5、购房价格合理性分析 6、审查审批 签订合同与借据 银行、开发商（担保人）、借款人签定三方保证担保合同；银行法规部门审查合同文本、合同内容、一致性 办理一保险三公证：抵押物财产保险；借款合同公证；单身公证；委托公证（委托或受托办理业务、借款人姓名变更、委托开发商或银行办理分户产权和抵押手续必须公证） 银行会计部门出具借款凭证 授权委托书：代理客户签字必须有授权书 按月扣款 定日扣款与对日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前2次）与对日扣款（贷款入帐日的对应日） 形态调整：正常调不良、不良调正常、银行信贷管理系统信息更新、传递至央行个人征信系统 关于不良记录 贷款五级分类 正常、关注、次级、可疑、损失。前2为正常类，后3为不良。 分类标准 重要特征就是逾期不归还贷款本息的时间。一般在逾期30-90天内为催收重点期。如逾期90天（含）以上，就自动转次级，着力点转移为风险的处置。逾期180天，进入可疑。 抵押登记 办理分户产权 办理正式分户抵押登记 退还保证金 减按业务(部分或全部提前还款) 方式:1.期限不