衢州单身公寓营销策划2.docVIP

衢州单身公寓营销策划书 提纲： 一、总纲 市场调查 首次SWOT分析定位 市场定位与产品设计定位 二次SWOT定位分析 包装和前期造势策划 三次SWOT定位分析 市场推广策划 四次SWOT定位分析 项目销售策划 星宇小纲： 做出的东西是什么？ 我想让它是什么？ 我要把它卖给谁？ 卖多少钱？ 怎么让要买的人找到？ 怎么找到要买的人？ 怎么卖？ 二、提纲 1.市场调查 （1）衢州市经济总况 （2）衢州地域性特色调查 （3）衢州现有楼盘新盘和二手房价格以及供求方向调查 （4）衢州房地产消费人群和产业链比值调查（包含衢州物价和经济收入值的大致调查） （5）销售楼盘地段、价格、性能、质量、类型需求供给等的综合调查 （6）特定人群（单身公寓需求人群）需求关系和经济能力调查 2.首次SWOT分析定位 （1）优势 （2）劣势 （3）机会 （4）威胁 3.市场定位与产品设计定位 （1）市场定位 （2）产品设计定位 4. 二次SWOT分析定位 （1）优势 （2）劣势 （3）机会 （4）威胁 5.包装和前期造势策划 （1）前期宣传策划 （2）前期活动策划 （3）前期包装方案 6.三次SWOT分析定位 （1）优势 （2）劣势 （3）机会 （4）威胁 7.市场推广策划 （1）广告推广策划 （2）活动推广 （3）职业需求单位合作推广 （5）开发商和代理商、营销商人脉推广 8.四次SWOT分析定位 （1）优势 （2）劣势 （3）机会 （4）威胁 9.项目销售策划（注意满足随时跟踪签单） （1）售楼部销售 （2）外出业务推广策划 （3）电话营销策划 （4）职业需求单位合作销售策划 （5）活动营销策划 （6）组织看盘和体验营销策划 1.市场调查 （1）衢州市经济总况 衢州是浙江省西部一个经济欠发达地区，近几年发展迅猛，“山海合作”的经济建设项目使衢州的经济迈入高速发展行列，尤其是工商业的大力引进，为衢州的发展前景开辟了良好的道路和基础。总的来说，衢州是浙江一个高速发展潜力巨大的欠发达城市。 （2）衢州地域性特色调查 古城衢州，坐落在钱塘江上游源头，金华衢州盆地西端，东临杭州，西接江西，南连福建，北靠安徽，是闽浙赣皖四省交汇的中心枢纽，浙江生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇，素有“川陆所会，四省通衢”之称，是历代兵家必争重镇。衢州古城建筑和苏州园林齐名，有“盆景古镇”之称，1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。衢州地处钱塘江上流，生态环境保护良好。这里的自来水水质达国家一级饮用水标准，甘洌清甜。“钱江源头水，开化龙顶茶”。 衢州交通相当发达，优越的高速公路、铁路网和航空线路直达覆盖全国。衢州是杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等的必经大站，也是连接闽浙赣皖各省和北上广铁路的核心要道，更是联通北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口各大航线的重要站点，交通极为便利。 （3）衢州现有楼盘新盘和二手房价格以及供需方向调查 衢州市内新盘价格大多在7000~10000元/平米，二手房价格大多在6000~8000元/平米左右。 衢州在今年房地产深度调控的大环境下影响较强烈，房地产成交量极度锐减。 衢州居住商品房行情低迷，商铺写字楼销售稍好，工业厂房出租转让和售卖行情良好。 衢州需求大量高品质小户型房型，要求总价较低、户型较小、质量较好。目前市场供应量极少，需求极大。衢州现有小户型房大约 处，大约 套，单身公寓 处，大约 套。 （4）衢州房地产消费人群和产业链比值调查（包含衢州物价和经济收入值的大致调查） 衢州原房地产消费人群以当地居民、刚性需求的定居者、招商引进的企业商家和部分高收入人群为主。 衢州原经济产业以农业为主，地方旅游业为辅；在“山海合作”开展后，政府招商引资和经济建设力度加大，新兴的工商业发展迅猛，高新科技和纯商业发展更是异常迅猛，并由此产生和吸引了大批的外来人口。 （5）销售楼盘地段、价格、性能、质量、类型需求供给等的综合调查 （6）对客户群需求关系和经济能力调查 衢州的低端人群月薪大约为1000~2000元；普通白领和政府普通工作人员月薪大约为2000~3500元不等；普通高级人才年薪基本10万元起，大多在18~25万左右。 衢州消费水平较低，出租车起步价三元/两公里，快餐饮食一般在十元以下。 衢州房屋租赁价格较高，基本于杭州等地齐平。 衢州的外来人才和外来商户收入正常，除房租外开支极小，有足够经济实力和经济需求购买小户型房产，最好是单身公寓。 衢州市常驻总人口244.83万，其中常驻外来人口78.2万，另有流动性外来人口不足百万。外来人口中大约有5%是有需求和能力购买单身公寓和小户型的单身工作白领和投资人。 衢州工作的外来商人和工商业投资者在衢州创业，经济实力较强，一般在多地均有产业，有对