惠州南山公馆2期商业广场项目销售执行方案61页-2007年课件.pptVIP

南山公馆项目2期 商业销售执行方案;;第一部分 项目定位;通过第1、2次提案分析，得出结论， 本项目业态定位为： 社区超市+家居市场+特色餐饮+休闲娱乐四大业态为主； 以及服装/精品/百货和社区配套等。 ;第一部分 项目定位;主题定位为： 惠州首席生态购物广场;第一部分 项目定位;推广名：半山生态购物广场 （简称：海东半山）;目标客户定位：走高端客户路线 形象定位：高端、特色、时尚;;第二部分 销售策略;销售总体策略;第二部分 销售策略;楼层;第二部分 销售策略;目前市场上存在着四种销售模式，根据每种销售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。;建议： 商场1、2楼内铺、社区内街铺采用3年短期“返租”销售模式； 建议年回报率为8%、8%、10%，前2年16%从总价中扣除，第3年10%回报从首期中扣除。;“返租”销售案例分析;;建议： 右侧商业3楼采取“带租约”的销售方式。;关于右侧商业3楼大铺位带租约销售的说明;深圳梅林商业步 行街销售成功案例;销售手段 工程改造，增加餐饮功能； 实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/㎡，由于租金难以支撑投资者的月供款，开发商承诺补贴业主保证回报达到8%，6年补贴一次性给到客户； 深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税前）。 铺位S-01投资价值分析 建筑面积：174㎡ 层高：7米 产权年限：70年 经营业态：餐饮 调整后总价：930万 单价：9300000/174=53400元/㎡ 投资客付款方式：一次性付款 租赁条件：起租290元/平米 年5%递增 第二年开始递增 一签6年。 租金收益： 第一年：605520元； 第二年：635796元； 第三年：667585.8元； 第四年: 700965.09元; 第五年: 735988.68元; 第六年: 772788.12元; 六年年平均回报率: ( 605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元 686440.62/9300000=7.38% 开发商承诺年8%的回报率,将一次性补齐0.62%的差额给投资客,即: (9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年 57559.38*6=345356.28 元 . 投资客另外需缴纳3%的商铺契税即930*3%=27.8万,和给商户3个月含装修的免租期。;梅林项目案例评点： 这是人为主观设计的由纯投资客购买，成功操作的一个特例，关键点在有一个香港茶餐厅进驻，而且给了比较高的租金，开发商愿意给补贴和额外悬赏，多种有利因素促成。茶餐厅的高租金进驻也是依托了整个项目有主力店国美和整个商场的统一规划。;流行18·28 面点王销售成功案例;通讯公司在经营做旺的前提下，考虑到租金成本的问题，购买了其经营区域的一部分面积。;小结：从以上3个实际成交案例我们可以得出大铺位实现成功销售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力业态商家进驻，位置优越，投资回报可实际达到8%；用来自营的连锁商家购买。;固然有太多的优势，但投资回报模式设计不合理，缺乏意向大铺位客户。;特例分析：星巴克租金是否支撑售价 第1—3年：189元/㎡；第4—5年：198.45元/㎡ 第6—7年：208.37元/㎡；第8—9年：218.79元/㎡ 第10—11年：229.73元/㎡；第12—13年：241.22元/㎡ 第14—15年：253.28元/㎡ 15年内（元/平米/月）平均租金为： =〔189×3+（198.45+208.37+218.79+229.73+241.22+253.28）×2〕÷15 =217.78元/㎡ 15年内年平均收益率=217.78元/㎡/月×12月÷70000元/㎡ =3.7% 总投资额=总房价+契税（未考虑按揭高额利息、手续费、租赁税等） =1120万+33.6万 =1153.6万 回本年限=1153.6万÷（217.78元/㎡/月×160㎡×12月） =27.6年 或 回本年限=1÷3.7%=27年;时尚岛案例评析： 按照商业投资的一般规律，商铺投资回本年限在10—13年，例如：东大街1期商铺回本年限为12.5年（1÷8%=12.5）。 因为该项目采取带租约的销售模式，投资收益明朗化，缺乏预期升值空间，特别是品牌商家进驻条件苛刻（租金低、期限长），并且总价高，因