江苏无锡万健商业广场项目定位营销策划报告_116页_中原地产课件.ppt

《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ前言;Part 1; First——项目背景篇;PART .01;项目区域理解——无锡城市映象;城北区域;项目区域理解——区域消费力研究;项目区域理解——区域前景规划;功能布局结构： 规划形成“一园、三廊、四区、五片”的功能结构。 一园——藕塘职教园：抓住职教园落户藕塘的机会，将其建设成为国家级职教基地，拉动地区建设与发展。 三廊——锡宜高速生态绿化走廊、洋溪河生态绿化走廊、舜柯山生态绿化走廊。利用水系和绿化将整个地区串联起来，形成绿化、生态网络的骨架。 四区——包括两个工业区和两个商贸区 两个工业区：指在现状较好的工业基础上形成的南西漳、民政工业区和钱桥配套区； 两个商贸区：指依托盛岸西路形成的钱桥商贸市场区和依托无锡西站形成的站前商贸物流区； 五片——五个居住生活片：分别指藕塘居住片、钱桥北居住片、洋溪北居住片、洋溪南居住片和盛岸居住片，未来将形成环境优美、配套完善、特征突出的居住社区。 ;钱桥镇区为钱桥大道、洋溪河、钱威路及行政边界围合区域。也是镇政府所在地，未来以发展居住为主，将形成环境优美、配套设施齐全的居住片区，人口容量约10万人。 ;功能定位：无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇。 发展目标：充分利用现有资源优势及交通区位优势，以高素质的规模产业、高水平的地域文化展示、高质量的生态环境、高品质的物质形态环境、高效能的基础设施和高水平的规划管理为支撑的经济发达、社会发展、交通方便、环境优美的休闲城镇、产业城镇和交通枢纽。 规划结构：规划形成“一轴、两心、四区、六片”的功能结构。“一轴”即位于洛南新城的横向发展轴线部的商业中心，是未来洛社城镇中心区的主要公共设施集中区；“两心”即洛南新城中心区和洛社镇区中心区，分别为全镇的中心和副中心；“四区”即西部工业区、石塘湾工??区、北部工业区、无锡西站物流区，是洛社镇重要的专项功能区；“六片”即洛南新城、洛社老镇区、雅西（洛社新城）、石塘湾、华圻、杨市镇区等六个集中连片的居住片区。 ;重点项目及特色片区 ;阳山—胡埭镇 ;胡埭镇位于无锡市主城区西部，距离无锡市中心城区约20公里左右。镇东北部与惠山区钱桥地区毗邻，北与惠山区阳山镇接壤，西部为武进市雪堰桥镇，其南部为马山太湖国际旅游度假区。胡埭镇总面积45.42平方公里，现辖一个居委会，10个行政村，180个自然村。;阳山桃文化区以居住和旅游休闲为主导，以阳山都市农业中心为核心；核心区展现新市镇城镇风貌。总体控制山水城镇的格局、田园市镇的风貌和制宜人亲和的尺度。 ;项目区域理解——交通条件;区域价值小结;PART .02;商业环境理解——整体商业市场发展分析;商业环境理解——城市商圈解读;明发商业广场;商业环境理解——无锡类综合体商业基本概况;城市商业理解——明发商业广场;城市商业理解——哥伦布广场;城市商业理解——金太湖国际;城市商业理解——万达广场;城市商业理解——宝龙城市广场;从宏观走势来看，在新政的刺激下，无锡房产下一轮启动的关键是商业，当前切入市场的时机性较佳。 从无锡的一些在售项目情况来看，控制总价、招商先行、大主题定位是商业成功的一些基本要素。 回到项目本身，项目定位的关键还在于项目周边的区域研究。;区域商业环境——城西板块的商业现状;项目区域商业——城西板块商业特性;项目区域商业——钱桥大街商业情况;项目区域商业——盛岸西路商业老街;项目区域商业——项目周边小范围内商业物业概况;;部分商业业态规划;项目区域商业——富安商业广场;项目区域商业-----未来区域供应情况;项目区域商业----主要供应土地情况;项目区域商业----主要供应土地情况;商业市场小结——区域商业切入的机会点;PART .03;无锡产业发展的比重还是以第二产业为主。实际上三产业今年的比例在40%以上，而一些发达地区都已经超过50%了，其次无锡写字楼租金水平较低，而投资门槛较高，导致投资客户更倾向于住宅市场，如摩天360、华光大厦、天安大厦、优族联盟等等租金价格普遍较低，与其他地区无法相比，这与无锡的产业结构跟其他城市不同有关。;物业名称;近两年建成的办公楼分布;SOHO办公市场环境——整体市场环境;1、受无锡“苏南经济”模式的影响，办公市场相对发展缓慢； 2、现有办公物业配套落后，是导致外来高企无法选择的根本； 3、无锡目前办公物业集中在经济较发达的崇安和南长区，本项目所处的钱桥区域不属于办公热点区域； 4、本项目所处的钱桥区域拥有制造业和物流业的优势，适合做适量的办公类