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A市房地产市场发展SWOT分析 　　[摘 要] 在国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的优惠政策的情况下，运用SWOT模型，A市房地产市场的发展具有房地产开发投资占比不高，城镇人口增长带来需求，住房公积金贷款增长空间较大，地理环境和区位等优势。同时，区域经济发展落后、土地资源有限等劣势明显。面对商品房去库存压力大、房地产融资市场集中度较高、经济持续下行的威胁，A市应利用政策支持、金融市场逐步完善、新区建设发展提速的机会，采取加强市场预期引导、完善住房公积金贷款管理、加大融资支持、推动房产转型等对策。 　　[关键词] 房地产市场；SWOT分析；发展研究 　　[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B 　　国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的优惠政策，且力度不断加大。2014年9月30日，人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要稳住住房消费，将公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限延长至25年，同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的执行首套房贷政策。10月11日，住房城乡建设、财政部中国人民银行联合下发《关于发展住房公积金个人住房业务的通知》，明确表示对住房公积金贷款条件进行放宽，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含），可申请住房公积金个人住房贷款，并支持适当提高首套贷款额度和异地贷款。2015年3月30日，中国人民银行再次联合国家住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款有关政策的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，并进一步下调公积金贷款首付比例，首套房由30%调整为20%。财政部、国家税务总局也在发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中表示，将个人购买普通商品房免营业税的门槛，由满五年调整为满两年。短短半年左右的时间，国家出台了4次房市提振政策，加上两次调利率一次调准，政策出台的密集程度与力度远超市场预期。面对楼市新政，A市如何实现新一轮发展值得研究。 　　一、A市房地产开发投资情况 　　“十二五”期间，A市房地产业得到了长足发展，投资增长迅猛，已成为全市国民经济增长的重要产业。随着招商引资力度的加大，入驻房开企业逐渐增多，先后引进了中建、保利等省内外知名企业。截至2013年末，全市房地产企业387家，其中国有企业4家，资产总计610.36亿元。2014年以来，部分房地产开发企业似乎并未受经济下行影响，纷纷爆出投资大单。其中，国际温泉旅游城、国际商贸城、国际物流城、园区地产AV谷等快速发展。 　　2014年，A市商品房销售面积565.44万平方米，同比增长57.9%，其中商品住宅498.94万平方米，同比增长54.4%。商品房销售价格从2014年下半年以来一直延续下行态势，已从2014年5月份的最高点4779元，下降到2015年2月份的4537元，下降幅度为5.06%，尤其是新房价格更是连续9个月环比下降，但总体下降幅度不大，且目前的价格仍在合理区间。从2014年1月到2015年2月，A市房地产贷款保持平稳增长态势，连续14个月同比增长维持在30%左右的水平。截至2015年2月末，房地产贷款余额324.98亿元，较同期增长34.21%，其中房产开发贷款余额93.41亿元，同比增长36.40%，个人住房贷款余额208.35亿元，同比增长32.46%。房地产业不良贷款率0.3%。 　　二、基于SWOT模型分析A市房地产发展前景 　　SWOT分析法是将与研究对象相关的各种内部优势因素、弱点因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序按矩阵形式进行排列，然后运用系统分析的思想，对各种因素加以分析，从而确定某一市场的竞争优势，劣势，机会和威胁，从而将该市场的战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机会）、threats（挑战）。 　　（一）优势分析 　　1.房地产开发投资占比不高，投资仍有较大空间。从2010年以来，除2013年房地产开发投资占固定资产投资的比重达到13.57%外，其他各年份该指标值均13%以下，2014年为12.4%，低于正常指标值（0.22-0.28）范围，说明A市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重较低，房地产投资仍有较大空间。 　　2.城镇人口增长带来的需求优势。目前A主城区只有120多万人口，政府的规划目标是要达到200万人口，远期目标是400万人口。同时还要集中打造一批中心镇和重点集镇承载100万人口以上。根据A市城市总体规范（2008-2030）的发展目标，到2030年A市将新增13710万元m2住房，年均新建住宅需求量为457万m