2010年5月烟台牟平项目策划案.ppt

烟台 牟平 项目市场篇 2010.5 一、宏观市场 1、烟台市梗概 2、区域概况 3、城市规划 4、烟台房地产市场分析 5、区域房地产研究 6、近期房产政策研究 二、微观市场 1、项目基本资料 2、SWOT分析 3、本案周边竞品 一、宏观市场篇 （一）烟台市梗概 烟台是国务院批准的首批14个沿海开放城市之一，市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，是国家重点开发的环渤海经济圈以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。也是联合国和亚太经合组织重要经贸活动的举办城市。 烟台市辖芝罘区 、福山区、牟平区、莱山区、开发区、高新技术产业区6个区，一个长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。总面积1.37万平方公里，其中市区面积2643.6平方公里，最大横距214公里，最大纵距130公里，总人口约656万人，其中市区人口163余万人。其中芝罘区为常住人口最为密集的主城区。 2008年全年实现地区生产总值3434.19亿元，按可比价格计算，增长13.6%。人均GDP达到49012元（按现价汇率折算为7171美元），增长13.1%。 （二）区域概况 牟平西靠烟台大学城和烟台高新区，东接威海大学城和威海高 新区，具有共享烟威两个科技高地和两个教育高地的优势。与 烟台莱山国际机场、烟台火车站、烟台港距离仅有30分钟车程， 烟威一级公路横贯全境，与全省高速公路网相连接。辖12个镇 街、1个省级开发区、1个省级旅游度假区，共有591个行政村， 总人口45万，总面积1511平方公里，海岸线65公里。2008年， 全区完成GDP170亿元，地方财政收入6.2亿元，实际利用外资 4500万美元，出口创汇5.5亿美元，社会消费品零售总额56亿元， 农民人均纯收入7750元，城市居民人均可支配收入16100元。 全区拥有经济开发区、沁水韩国工业园和姜格庄台湾工业园三大园区，是推动牟平经济发展的重要载体；培育形成了机械加工、食品、电子信息、黄金四大主导产业，拥有各类企业3200多家，包括韩国斗山、美国贝思特、韩国大宇、台湾统一等170多家外资企业和新潮实业、安德利果汁、恒邦股份、九发股份、隆达纸业5家上市公司。 牟平是一个旅游资源极为丰富的地方。拥有在全国首屈一指的山、海、岛、泉、河资源。牟平在全国2862个县市区中，是11个既有海岛资源，又有山岳类国家级森林公园或风景名胜区的沿海县市区之一；在这11个县市区中，是5个有温泉资源的县市区之一，也是唯一既有陆地温泉，又有深海温泉的沿海县市区。 （三）城市规划 1、城市发展方向 积极拓展东西两翼，适度向南发展。 向东发展，强化与威海的联系。 向西发展，促进烟台市区与市域经济发展核心区域的联系。 向南控制，向南是烟台通向青岛的方向，也是烟台主要的水源地和生态控制区。 2、城市空间布局结构 以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通以南北山海，形成“山耸城中，城绕山转，海围城绕，城岛相绕。融山、城、海、岛于一体”的城市格局。 东扩 3、旧城改造规划 旧城改造范围包括芝罘区、福山区、牟平区旧城区（开发区、莱山区为新建城区，无旧城区）。 芝罘区：南山山脊线以北、铁路干线以南、西炮台南路以东、岱山山脊线以西区域。福山区：东至外夹河，北至永达街，西至福环路，南至外环路。 牟平区：南至雷神庙大街，北至新城大街，西至牟平路，东至沁水路。烟台旧城总面积约46平方公里。 4、旧城区功能定位 烟台旧城区是集中展现烟台历史发展文脉的核心区域，拥有深厚的历史文化内涵、旺盛的人气和不可取代的区位优势。展现烟台特色的文化功能；展现烟台古城风貌的旅游功能；高效率的精品商业功能；高品质的居住功能。 5、交通组织整体策略 （1）港、城交通分离：烟台港区交通与城市交通分离。 （2）规划快路快车“双快系统”和大站枢纽换乘体系，以城际轨道交通、市域高速交通、市区轻轨交通、快速干道为依托构建市域90分钟、中心区域60分钟、核心区域30分钟以内通达的综合交通体系，简称“90—60—30”交通系统。 6、城市道路网结构规划 规划六条快速路、九条交通性主干道组织组团间快速交通，辅以城市主、次干道疏解组团内部交通：规划两条疏港路解决八角港区货运交通。 小结 1、烟台城市规划“东扩”发展，加强与威海之间的联系，牟平区是烟台离威海最近的一个区，区域发展前景不言而喻。 2、牟平区旅游资源极为丰富，是仅有的海岛资源和温泉资源的地区，提升区域内地产开发附加值。 3、牟平区人均可支配收入相对开发区和福山区要高。 4、牟平区有多家外资企业以及五家上市公司，经济发展迅速。 （四）烟台房地产市场分析 自2002年以来，整个烟台的房价一直处于稳步攀升的阶段，2002—2004是初步发展