2010年11月漯河和谐街坊整合营销推广提案37p.ppt

推广策略 销控策略 开盘策略 尾盘优惠策略 尾 盘 期 主要通过报纸告知性地通报项目所留下的所有物业情况及优惠促销措施。 将尾盘余下的物业全部集中起来，积累足够客户后一次性集中销售。 对所留下的物业进行整理，以对其采取相应的销售控制措施。 以较大幅度的优惠、送礼等形式吸引客户，清盘尽可能干净。 项目尾盘期营销示意图 动作业务 此阶段为项目品牌及开发商品牌进一步延展价值的最佳时机，争取一次性清盘成功是此阶段最主要的销售目的。 尾 盘 期 营 销 特 点 第八部分：价值提炼 1、区域价值： 漯河市行政中心毗邻漯河市科教艺术文化中心，学校、加油站、医院、超市、中行、建行，核心位置，核心价值，淞江新区，新的增值点； * 漯河和谐?街坊 整合营销推广提案 亲情邻里·人文教育 让和谐之美在街坊绽放 2010年11月15日 第一部分：市场分析 第二部分：项目分析 第三部分：定位分析 第四部分：客户分析 第五部分：百米内竞争对手扫描 第六部分：营销策略 第七部分：营 销 周 期 安 排 第八部分：价值提炼 目 录 第一部分：本案市场分析 1、漯河房地产市场处于稳步发展期 19.68 145.13 11882 2009年1—10月 2.42% 12177 房屋交易量（套） 3.9% 151.02 成交面积（ 万㎡） 3.67% 20.43 成交金额（亿元） 增长 2010年1—10月 2、市场开发量持续增加 2009年全市有开发项目70个,其中郾城区22个、源汇区14个、召陵区11个、经济开发区6个、舞阳县8个、临颍县9个，沙北郾城区占有较大比例, 而2010年第一季度：在建项目就有62个,其中郾城区19个，源汇区16个，召陵区8个，经济开发区4个，舞阳县8个，临颍县7个。 从以上数字可以看出市场开发量持续增加。 3、房价走势略有提升 据漯河市房地产交易中心统计，2010年第一季度我市新建多层住房价格较去年同期增长4.3%，较2009年第四季度增长1.5%，新建小高层较去年同期增长6.2%，较2009年第四季度增长3.5%，高层较去年同期增长3.1%，较2009年第四季度增长0.9%。 根据房管局数字显示，漯河市房价走势略有提升。 4、2010年市场堪忧 宏观调控的大环境下，全国房地产面临新的挑战，使众多消费者持币观望。 大盘林立（62万建业一号城邦、72万广鑫帝景城、30万平方的博睿国典、30万平方的城市公园），加速品质竞争，房地产面临洗牌。 地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升，易形成有价无市。 银行限制，贷款利率及政策变动，限制了部分客户。 5、市场判断 住宅是永恒不变的开发主题，而开发什么样的住宅是客户需要的产品，是开发商重点考虑的问题。 市场需求仍然存在，但好产品才会有人接受。 1、基本情况： 项目位于泰山路与淞江路交叉口向南约50米路南，属于漯河淞江新区。 项目总用地18925平方米，一期天元明珠为多层已经售完，二期和谐街坊为2栋26层的高层，1、2层为商铺，3-26层为住宅，一梯3户，住宅为276户，项目规模不大，要操盘成功，创造最具竞争力的楼盘，还需要从产品着手。 第二部分 本案项目分析 2、本项目S?W?O?T分析 （1）、优势： 优崇教育 独享一站式教育服务 ●毗邻科教文化中心，演绎核心生活； ●紧邻淞江路，交通便利，便利你我生活； ●优崇教育，金牌教育资源，让儿女独享一站式教育服务； （2）、劣势 邻近街区 邻近喧闹嘈杂生活 ●项目紧邻淞江路路，邻近街区，增加了客户抗性； ●项目附近在售楼盘项目较多，无形中增加了本项目竞争难度; ●项目周围的村民自建房集聚区，房屋形象参差不齐，不但影响了本区域的整体形象，而且让我们的潜在客户对本区域的信心降低; （3）、机会 ●项目周围学校众多，可以有利打造教育地产，与名校为邻，与名校合作，提升本项目的形象； ●项目附近的村庄居民较多，可以给我们以后的团购促销活动带来机会。 ●项目周边项目虽多，但是产品设计没有特色，没有足够的卖点支撑价格。 （4）、威胁 国家调控 银针缩紧流失部分客户 ●国家调控，增加了购房客户的观望情绪； ●银行新政策威胁,导致二套,三套房贷审批困难; ●漯河市城区人口及辖区人规模有限，而今年全市的开发规模增大；