2011年邯郸某商城项目营销推广整合思路28P.ppt

* 惹目地产顾问 训 邯郸某商城项目营销推广整合思路 ****经纪公司 2011年7月 目录 Contents PART 1—项目营销现状及竞争环境分析 PART 2—市场定位及推广策略调整 PART 3—营销策略调整 第一部分 本案营销现状及竞争环境分析 Locate …… 【项目营销现状】 概况：总用地13亩，总建筑面积2万平方米，主体地上5层、地下一层全部为商业。 推售量：负一——地上四层，对外销售，总637套；地上五层，开发商持有 已去化量：160套，剩余477套 销售均价：6500元/平米 剩余房源合同额：8000万 营销情况： 项目10年春节入市销售至今，近6个月时间，去化160套 主要营销推广形式： 派单：自2011年1—7月份，共派单35万份，派单对象：县乡商户、企事业单位等 电视飞播：从1月份开始 现到访及成交比例：每天到访3—4组，成交比例4：1 销售政策： 均价：6500元 付款方式：一次性优惠6%（春节前优惠10%），贷款优惠4%，分期所占比例忽略 投资回报：前三年按总房款的7%、8%、9%返租，即按24%一次性冲抵房款 第4—6年每年按10%返租，即返租30% 前六年返租总计54% 投资客户与自用客户比例：2：1 招商：计划9月份开始招商 【项目营销现状】 营销问题：实际到访率低（3-4批）、成交量低（30套左右/月） 营销计划：2011年12月底去化到80%以上（即382套，每月去化64套） 营销任务：如何使现有成交量翻一倍，达到64套/月以上 金世纪 【竞争环境】 【竞争环境】 金世纪商城： 占地12亩，总建筑面积35000平米，其中小高层住宅（11层）6000平米，底商（含地下停车场）29000平米。 定位：商业部分，定位于高档综合性商场 推售量：地下层和五层由开发商自持，不对外出售。可售房源300套，建筑面积从18—70平米不等。 销售情况：2011年4月份面世，蓄客至今，积累客户350组，28日开始售卡，预计9月开盘 休闲、娱乐、餐饮 时尚逛吧、淘宝城、自由30、快餐、配餐、休闲、娱乐 5 内衣区、童装区、箱包皮具、小商品、羽绒服卖场、床上用品 箱包、饰品、百货、小家电、手机通讯 4 精品女装、品牌女装 男装、运动装、休闲装、家纺 3 女鞋系列、精品男装、品牌男装 女装、内衣、童装 2 黄金珠宝、化妆品、休闲品牌、钟表区、小家电、通讯器材 精品服装、精品鞋类、黄金珠宝、化妆品 1 超市 鞋类、布匹 -1 金世纪广场 万联商城 楼层 业态规划 【竞争环境】 【竞争环境】 经过对金世纪与本案综合对比，两项目的卖点及亮点梳理： 金世纪广场： 地段好，位于新老城区衔接区域，便于兼顾整体市场 交通畅通，紧邻邺都大街和建安路两条城市主干道 商业形式新颖，商业步行内街形式（其实是类百货） 业态划分、人流动线设计较科学 万联商城： 地段好，位于临漳县城老商业中心，周边商铺遍布，商业氛围较浓 工程进度，即将封顶，现房；开业时间：计划年底 投资回报，给投资客户及商户信心 使用率高、公摊小、套价低 我们有什么优势？ 【我们的核心卖点梳理】 1、位于老商业区核心位置，商业价值寸土寸金 2、单铺面积适中（集中在19—25㎡），套价低，投资门槛低 3、稳定的投资回报，3年不满意回购政策，投资有保障 4、使用率高，公摊小（本案35%，金世纪45%） 5、现铺销售，年底开业，早买早回报（相对金世纪说的） 第二部分 市场定位及推广策略调整 Locate …… 【推广目的及任务】 推广目的：吸引目标客群关注，增加项目知名度和美誉度，增强客户购买信心 推广任务：吸引客户到访 【推广现状】 【前阶段推广存在问题】 经过我司对临漳商业市场、竞品市场调研，以及通过与甲方沟通，惹目认为，当前本案在包装推广工作中存在一系列问题，严重影响客户到访： 项目自身推广定位模糊、混乱，无鲜明的、独立于其他项目之外的推广定位； 宣传物料从文字到设计存在问题，文案方面：主题混乱，衔接性差；画面及排版冗杂； 推广形式单一，只有派单和电视飞播； 场地包装缺乏氛围和冲击力，售楼部及工地围挡。 【我们需要一个具有制高点的定位】 临漳 首座 财富成长型 主题商城 推广定位 目标市场主要是临漳 第一个 我们是有文化、主题的商城 投资回报、财富裂变 该定位标志我们的商城是开创临漳第一个“财富成长型”“主题”商城，从高度上将引领临漳其他商城、跳出传统商业的竞争圈。 【策略1】 ——全方位场地形象塑造 场地包装： 售楼部内外部包装（展板、吊旗、门前道