成本逼近法(成本中的土地增值收益率怎样确定).docVIP

PAGE PAGE 1 第六章 成本逼近法 基本要求： 了解：成本逼近法的应用限制。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 难点及重点 成本逼近法中相关费用的取舍及计算。 授课学时：10学时 讲授内容： 第一节 成本逼近法概述 一、成本逼近法概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 二、适用范围 由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于： 1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价； 2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用； 3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外； 4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。 三、成本逼近法的基本公式 V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+…… 式中：V——土地价格； Ea——土地取得费 ； Ed——土地开发费 T——税费； Rl——利息； R2——利润 R3——土地增值； VE——土地成本价格 第二节 成本逼近法估价程序与方法 一、成本逼近法估价步骤 1．判断待估土地是否适用成本逼近法； 2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； 3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润； 4．确定土地开发后较开发前的价值增加额； 5．按地价公式求取估价土地的土地价格； 6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 二、土地取得费的概念、构成及计算方法 (一)土地取得费的概念 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 (二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下： （1)土地取得费 国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。 根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。 （2)相关税费 A、占用耕地时的耕地占用税 根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，都必须缴纳耕地占用税，以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。 B、占用耕地时的耕地开垦费 根据《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占有耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳地开垦费，专款用于开垦新的耕地。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。 C、占用菜地的新菜地开发建设基金 根据农牧渔业部、国家计委、商业部《关于印发国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法的通知》(1985]农土字第ll号)中的规定，凡批准征用已经建设的连续三年以上常年种菜或者养殖鱼、