拆迁房屋的面积由何认定.docVIP

拆迁房屋的面积由何认定 【案情介绍】 2003年4月1日，某市房地产有限公司与该市茂华装潢公司(以下简称茂华公司)签订《房屋拆迁临时协议书》一份，约定：茂华公司被拆迁的位于该市陈府前街56-58号非住宅用房总建筑面积141.94平方米(系丈量面积，正式协议以产权面积为准)，其中底层营业房面积76平方米，二楼营业房面积65.94平方米；茂华公司必须将全部有效产权证交由房地产公司后，转为正式协议。2003年12月，该市房产管理局核发给茂华公司第号房屋所有权证。根据该房屋所有权证所确认的面积，房地产公司与茂华公司签订了正式的《房屋拆迁协议书》，约定：底层营业房面积72.26平方米，二层营业房及非住宅房面积51.15平方米；茂华公司要求将二层51.15平方米改购底层营业房，双方协商同意茂华公司以3换1面积比例购置17.05平方米底层营业房，安置在陈府前街改建区6号地块；双方还约定了旧房折价款、安置费等内容。2004年8月20日，该市房屋产权监理所向该市房产管理局产权产籍管理处报告：茂华公司持有的第号房屋所有权证的附图标注一层与二层错位，造成该权利证书内容差错，并校对确认第号房屋所有权证的一层面积为51.15平方米，二层面积为72.26平方米。市房地产有限公司起诉至人民法院，请求确认其与茂华公司签订的《房屋拆迁协议书》无效。 一审法院认定，房地产公司与茂华公司签订的《房屋拆迁协议书》，是根据茂华公司提供的房屋产权证确定的被拆迁面积。由于第号产权证将一、二层的标图错位，导致一层营业房面积增加，二层面积相应减少，茂华公司隐瞒该真实情况，以错误面积与房地产公司签订协议，增加了底层营业房面积，损害他人利益，故协议对一、二层面积确认应属无效。法院判决确认茂华公司底层营业房面积为51.15平方米，二楼房屋面积为72.26平方米。《房屋拆迁协议书》中除关于一、二层面积的确定无效外，其余涉及安置方法、价格、地段等方面的条款符合有关法律政策，应属有效，双方应继续执行；案件受理费由双方当事人各半负担。 宣判后，房地产公司和茂华公司均不服一审的判决，提起上诉。房地产公司上诉称：茂华公司底层营业房中原向他人购买的店堂后住宅和扩建的楼梯用地不能作为营业房安置，请求二审法院依法改判。茂华公司上诉称：《房屋拆迁协议书》是双方真实意思表示，应认定有效；对一、二层营业房实际使用和实地丈量面积，双方没有分歧，协议依据实地丈量、实际使用的面积确定拆迁面积，并不存在一层与二层错位的情况，原判更改一、二层营业房、非住宅房面积属认定事实不清，适用法律不当。请求法院撤销原判和房地产公司的诉讼请求，并由其承担诉讼费。 二审法院审理后认为，房地产公司与茂华公司对双方订立的《房屋拆迁协议书》中涉及拆迁面积以外的内容无争议，且已实际履行，法院予以确认。双方约定房屋拆迁面积以茂华公司持有的有效房屋所有权证确定。但因核发该房屋所有权证的当地房屋行政主管部门将一层与二层附图标注错位，致使双方当事人在签订《房屋拆迁协议书》时，确定一、二层拆迁面积错误。当地房屋行政主管部门发现后已进行更正，并校对确认一层面积为51.15平方米，二层面积为72.26平方米。故当事人双方应按约定，以经更正后有效的第号房屋所有权证记载的面积为准，就此确定一、二层房屋拆迁面积。房屋拆迁前，有关部门实地丈量的房屋面积中，包含了茂华公司所有的房屋及其租用他人的房屋面积。据此，茂华公司上诉提出以实地丈量的76平方米安置一层营业房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。房地产公司上诉提出底层营业房中，茂华公司原向他人购买的店堂后住宅和扩建的楼梯用地，不能作为营业房安置的诉请，缺乏证据佐证，法院亦不予支持。原审判决事实清楚，实体处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决驳回上诉，维持原判。 【案例评析】 根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人在取得房屋拆迁许可证之后，应及时与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 在拆迁私有房屋时，被拆迁房屋面积以房屋产权证上注明的面积为准，如被拆迁户认为房屋实际面积与房屋产权证记载面积不符，可向市房屋产权管理部门提出申请，市房屋产权管理部门在收到申请后出具认定书。乡镇企业的房屋和农业户口转为非农业户口居民的私有房屋，以农民使用证记载的正房面积为准。无农民使用证的，由被拆迁人持原有产权审批部门出具的建房批准文件向市房屋产权管理部门申请办理产权登记手续，房屋面积以市房屋产权管理部门的认定为准。 在实践中，常遇到被拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致应如何认定的问题。笔者认为，应参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条第2款关于被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各