杭州土地市场研究论坛发言稿.docVIP

杭州土地市场研究论坛发言稿 兼谈房地产企业如何提高企业竞争力 阳明谷实景 进入09年，尽管全国许多城市房地产市场出现小阳春的喜人形势，但我们认为这是在政策引导、价格回归情况下刚性需求短期释放的结果，在宏观经济没有真正复苏之前房地产业就迎来全面复苏可能性不大，所以我们觉得市场的底部还没有到来。当然，我们也承认全国不可能实现同步复苏，各地楼市的发展存在广泛的差异性，所以才需要我们去摸底市场。 对于房地产相关政策，我们觉得中央的政策预期已基本出尽，中央政策的重心在于救宏观经济，只是寄希望房地产业能够稳定健康发展，所能做的也只是改善其发展的外部环境，稳定信心和预期，同时以保障房建设稳定开发投资，引导房地产业平稳有序理性回归，而且未来房地产业低端保障化，中高端市场化的倾向已非常明显。所以我们对中央后续政策没有抱太高的期望，而是更多地关注市场和行业本身的发展状况，并以此确定公司的应对之策。 关于杭州住宅市场，我们也一直在关注。从二月到三月，杭州透明售房网上的住宅成交量应该说是放量上升，从二月份的300套左右每周升至三月末的1000套左右每周，整个三月份的成交量已突破4000套。成交均价在1万元以上，1.3万元以下。但纵观年后这三个月，低总价、小户型、非核心区域、二八现象等特征明显，本身就说明杭州楼市不是真正意义上的全面复苏，至少高端楼盘的去化相对滞缓。 住宅市场大家都比较熟悉，下面我重点谈一下杭州写字楼市场的情况。杭州写字楼市场主要表现出以下几个特点： 一是供过于求情况严重，租售价格上涨动力缺乏。2003年至今杭州市主城区办公土地招拍挂成交了114宗，总成交面积为3268.31亩、平米，可开发办公用房平方米。近两年杭州主城区写字楼基本在60万方以上，而成交去化每年在45万方左右，每年的供求差距在30%以上。通过对目前在售写字楼的统计，目前杭州主城区写字楼可售面积有60.21万方，通过招拍挂成交的办公用途的存量土地，可开发的写字楼面积还有694.84万方，加上目前限售面积的70%预估，接下来杭州潜在的可售写字楼面积达781.63万方，按最近5年成交最高的07年48.41万方成交量计算，要消化这些存量需要16年的时间。从另一角度来看，按人均办公面积10 m2计算，杭州潜在的可售写字楼面积可以满足78.16万人入住，目前杭州常住人口622万人，也就是说可以再安排杭州的12.57%的人口入住就业。这样来看，目前杭州主城区总体严重的供过于求，巨大的存量将使空置率逐步升高，同时也对租售价格上升构成了巨大的压力。 二是近期写字楼成交量低迷，一路走低。一方面由于近期楼市整体低迷的影响，另一方面，浙江企业主要是中小型企业，尤其是外向型企业为主，金融危机和外部经济环境恶化的影响，这些企业对写字楼的需求大幅度减少。这样，在自用和投资需求都受到抑制的情况下，杭州主城区写字楼成交量一路走低，从2008年的8月份72598m2，到2009年2月份只成交了4645 m2。 三是价格在稳步上升，商住倒挂现象有所改观。2005年以前，杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有人问津，造成了写字楼价格一直不温不火，出现商住价格倒挂。随着近年住宅价格的回落，住宅投资的风险在加大，利润在减少，写字楼价位合适，成了新的投资热点。另一方面，今年经济在快速的发展，写字楼品质在逐步提高，写字楼的需求在逐步扩大。这样，写字楼价格逐步在提升，从2006年开始一直处于小幅度的提升，特别是2008年，虽然成交量降低了，但是成交均价仍然保持12.75%的增长速度。 四是成熟板块表现良好，外围区域有待成熟。目前黄龙、武林和庆春板块的租售价格都较好，尤其是黄龙和武林板块较为突出。黄龙板块一线写字楼租金一般达到了5元，售价达到了3万以上，如最近还在销售的世贸丽晶城售价为3.2万元/m2，租金为5.5万元/m2，而且目前黄龙板块整体入住率在90%以上，租售比一般为1：150-200，投资价值极为显著。武林板块一线的写字楼租金一般也到3元以上，售价一般在2万以上，整体入住率达85%，而且租售比也能在1：230以内。但其他板块目前租金偏低，租金和价格出现一定的背离，而且入住率不高，租售比有些已经超出了常规的1：300合理界限，这些区域有待于进一步的发展和成熟。 五是未来杭州主城区的写字楼的供给主要集中于钱江新城。钱江新城核心区预计可建商务大楼30幢，这些项目基本在2005年逐步开工建设的，到2010年，钱江新城核心区将建设650万平方米的公建建筑体，其中写字楼开发量约占60%以上，即约400万平方米。据我们统计，钱江新城近年写字楼上市64.62万方，占供给总量的28.52%；目前钱江新城可售面积达18.29万方，占可售面积总量的30.38%；潜在的可售面积达412.49万方，均居杭州各板块的首位