南京文鼎广场项目发展思路与业态规划汇报_66.ppt

Here comes your footer 文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报 2008年11月 谢 谢 ！ 展开期第三阶段（09.12-10.5） 招商计划 1、09年12月竣工验收完成，并开始二次改造。 2、继续进行剩余商铺的招商，并进行广告全面推广。 3、10年5月前将所有的二次改造完成。 二、项目发展思路 大成名店是目前仙林大学城学生消费的集中地，12万学生支撑了大成名店的商业发展，而江宁大学城未来两年针对学生的商业体量达16万平方米，远远高于仙林，商业将呈现饱和趋势，可以预见区域竞争将十分激烈。 预计本项目开盘后，市场竞争相当激烈，而且周边项目基本都在本项目之前开业运营，相比本项目提前培育了市场，截流了大量的客群。 16.05 　 累计 2.5 2010.1 文鼎广场 6 2006.5 义乌商品城 2.8 2010.6 百度空间 2.6 2009.9 乐活街区 2.15 2009.3 大学生商贸城 规模（万平方米） 开业时间 项目名称 相对大学城15万人口，区域商业体量过剩，本项目乐观之余须谨慎。 竞争商业体量、上市时机分析 市场竞争态势分析 中心？ 江宁大学城新市区中心 地理中心、几何中心 中心包围？ 此中心非彼中心 不产生人流、人群在外围 存在截流与分流 义乌小商品城 大学城商贸中心 百度 空间 乐活 街区 北部人口44400 南部人口39990 东部人口32850 竞争商业地理位置分析 市场竞争态势分析 本案 大学生商贸城为政府开发，但是定位高端，与大学生需求不太吻合。各类业态比较平均，相对成功综合商业体，购物比例严重偏低，造成消费者在街区内停留时间过短。 乐活街区由莱迪商管运营，精品服装、服饰商家资源较多，时尚购物比例较大。街区以购物和餐饮为主，其他业态规划较少，甚至空白。上述娱乐比例据最新了解情况可能取消。 义乌商品城主要以批发各类物业为主，目前物业混杂，无特色主题。 百度空间为社区底商，暂无业态规划和招商计划。 大学生商贸城和乐活街区都考虑不少面积的经济型酒店，以满足学生需求。 无业态规划 百度空间 3% 5% 84% 8% 义乌商品城 16% 3% 17% 42% 22% 乐活街区 26% 2% 17% 28% 27% 大学生商贸城 酒店 服务 娱乐 购物 餐饮 项目名称/业态比例 周边竞争商业规划都有不同侧重点，本项目应扬长避短，采取差异化定位策略 竞争商业业态比例分析 市场竞争态势分析 除百度空间之外，其他三家竞争商业均聘请专业商管公司，采取统一规划招商运营。 乐活街区在销售部分商铺之后，才引进莱迪商管，莱迪现在逐步收回所有商铺的经营权，保证后期能统一管理运营。 运营策略分析 是 商家进驻免5月租金 义乌商品城 否 1、2楼连卖 百度空间 是 三年返租年8% 乐活街区 是 出租不卖 大学生商贸城 是否统一招商运营 租售策略 项目名称 市场竞争态势分析 竞争商业多为专业化商管公司运作，本项目要取得竞争优势，唯有更加专业 区域商业体量过剩 竞争项目截流客群严重 竞争项目业态各有侧重点 竞争项目运营趋向专业化 如何在竞争中制胜 我们的核心竞争优势体现在哪里？ 竞争态势总结 乐活精品服饰购物为主，缺少娱乐 大学生商贸城餐饮为主，缺乏购物 竞争对手分析 本项目突破点 合理的业态配比 特色主力店 百度空间无业态规划及招商 义乌小商品购物环境差 齐全的业态 专业化的运营管理 定位策略 项目定位 “江宁首席大学生一站式SHOPPING　MALL” “一站式、业态齐全、特色商业街区” 特色化、差异化定位 （你无我有，你有我精） 项目定位 定位策略： 总体定位： 营销定位语： 本项目定位的核心竞争力： 核心主力店：数字院线、品牌齐全的运动休闲城 拥有众多学生喜好的特色主力店 以特色主力店吸引学生过来消费，以一站式满足学生全部消费。 项目核心竞争力 项目发展思路 核心竞争力是区别于其他竞争对手最大的竞争优势。 次主力店：休闲娱乐（KTV、电玩）、数码城 （迪信通）、经济型酒店 据统计，目前约60%的大学生在谈恋爱，影院可以为大学生提供恋爱的场所，所以学生对影院需求强烈。本项目引进数字院线，是区别于其他商业的重要竞争优势，真正体现了一站式消费SHOPPING　MALL优势 。 影城带动人流效应案例：德基影城 影城位于德基广场的7楼，因为影城的进驻，带动了1-6层的人气，同时解决了7楼位置偏僻租金很难提高的问题。 核心主力店介绍 数字院线 项目发展思路 市场需求 投资额：一座标准型的数字影厅投资约为30万元，仅为传统影院的几十分之一 建筑要求：层高在