房地产市场研究报告 2007年咸阳项目可行性研究报告.docVIP

PAGE 一、报告说明 １、项目开发建设原因： 咸阳市位于陕西省关中平原中部，距省会西安25公里。全市辖2区10县1个县级市，总面积10196平方公里，总人口494.3万，市区非农业人口53万。气候属暖温带大陆型季风气候，冻冷夏热，雨热同季。年均气温9-13.7℃，最高41.2℃，最低-26 .7℃；2005年全年无霜期180-220天；年降水量500-566毫米，人均年收入约22000元。 咸阳历史悠久, 风景秀丽，物产丰富，人杰地灵，历史上曾经是我国第一个封建国家秦王朝的国都及汉、唐等13个王朝的京畿之地，境内有27座帝王陵和400余 座皇亲国戚王公大臣的陪葬墓，绵延百里，蔚为壮观，素以“秦都、汉陵”闻名于世。自然资源丰富,有煤炭、石灰石、铁矿石、大理石、油页岩及石油等矿产资源。科技力量雄厚, 全市有大专院校和科研机构23所，各类科技人员8万余名。农业生产发达,是陕西重要的粮、油、果、菜、畜禽产地，是西北唯一的国家大型商品粮基地。工业基础雄厚 , 已形成了以电子、能化、医药、旅游、食品五大支柱产业和轻纺、机械、建材三大传统产业为主的工业布局。咸阳位于亚欧大陆桥中部及关中高新技术产业开发带中部，是我国西部重要的区域中心城市之一，具有承东启西的区位优势。经过五十多年的建设和发展，已基本形成了北部和中部的能源建材基地、南部的高新技术产业开发区及电子工业区、石油化工工业区、五陵塬文物风景旅游区、市区商贸中心区的经济发展格局。 咸阳市已成为驰名中外的国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市及全国优秀旅游城市、中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市。 2002年12月28日 “西咸一体化”的提出，咸阳房地产开发犹如打开了城门，开发建设者纷至沓来，使咸阳的房地产开发随之如火如荼。咸阳的房价直线飚升，多层住宅从05年的1350元/平米到07年上半年的2350元/平米，增长幅度为34.3%。咸阳早期的地产开发以渭河以北、内城地产为代表，而近年来随着外埠品牌企业的不断进入，咸阳以南的世纪大道从一个“被遗忘的角落”一跃成为纷纷争夺的“香饽饽”。从金泰丝路花城、沣桥艺墅家到香港泰盈集团开发的奥林匹克花园，咸阳板块显然已成为开发商竞相抢占的战略领地。2007中国十大高房价潜力城市,咸阳榜上有名；而咸阳也得到了一个城市高速发展的契机。 ２、可行性研究报告研究范围： 本研究工作范围主要是住宅市场分析及开发战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 ３、项目概况： ◆ 项目名称： 京润风景 （暂定） ◆ 地理位置： 咸阳世纪大道陈阳寨环岛西段、三号桥南侧 ◆ 拟投资建设单位： 城乡京润（北京）置业有限公司 4、可行性研究报告编制依据 《地区控制性详细规划》 《咸阳市城市总体规划（1990-2020）》 《沣河新区分区规划（2004-2020）》 5、项目优势及公司组织介绍 ◆ 投资商概况： 城乡京润（北京）置业有限公司 ◆ 项目开发优势： 城乡京润（北京）置业有限公司是城乡集团所属的房地产企业，对咸阳的项目开发具备以下优势： ⑴ 响应集团公司的“两调一转”的战略方针，努力转型，按照集团公司“做大开发”的战略构想，走出去，以实现京润置业的新的飞跃。 ⑵ 集团公司的强的经济实力与运作经验作为保证。 ⑶ 咸阳作为2007年全国房地产升值潜力前十位的城市，房地产升值空间巨大。 ⑷ 完整的土地手续。该地块为咸阳市国土局土地储备中心储备地块，手续完备。同时地上无任何建筑，土地形状方正。 ⑸ 处在西咸重要连接枢纽世纪大道旁。且北侧紧靠渭河规划绿化景观带。由于目前周边没有其他住宅建设用地上市，为不可多得的稀缺地块。 （6）地价较低。目前周边参考低价多为40-50万元/亩；该地块由于总用地130亩。总地价不超过6000万 ，较适于京润运作。 ⑺ 周边市政配套基本到位。渭河咸阳三号桥已通车。 ⑻ 周边基本为住宅用地；对于我们以后的市场销售有很大的市场带动作用。 ⑼ 公交线路已经到位，提升项目价值。 ⑽ 京润置业团结一致的发展思路及认真严谨的工作作风。 ⑾ 公司拥有良好的资源优势。 ◆ 本项目我公司相关人员先后到北京及其他地区认真考察，并先后七次去西安实地考察。在当地的一些相关部门的支持和帮助下，经过认真的走访与调查，在得到了大量第一手资料的基础上，经充分的比较与论证，得到的详实的调研结论。 ◆ 项目素质：　 本项目是现阶段咸阳渭河南岸地区较大规模，周边市政配套较为齐全之项目，地理环境十分优越，具备高起点、高要求、高品位；务实的市场前瞻性运作将创造出的最优秀、最具特色精品住宅，力争成为现阶段该地区的京味、精品住宅项目。 二、项目概况 1、宗地所处城市位置 2、地块位置： 位于世纪