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不动产登记错误的法律责任分析 　　【摘 要】不动产登记错误,是指由于人为的故意或过失行为或者其他原因导致在不动产登记簿上所记载的权利事项与现实中物权的状况出现不一致的情形,常见有登记有误和登记遗漏。《物权法》第21条对不动产登记错误的过错赔偿作出了一般性的规定,明确了当事人和登记机构之间的权利义务范围。但该条文过于抽象,实践上难以操作,所以笔者从法律上、实践上对不动产登记错误的有关内容进行探讨,分析登记错误的法律责任。 　　【关键词】不动产;登记错误;法律责任 　　中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0219-02 　　 　　1 不动产登记错误的责任性质分析 　　 　　依照《物权法》第21条第1款,当事人为民事行为的民事主体,其行为所造成的责任性质为民事责任无须争议。但《物权法》并无正面回答登记机构责任是国家赔偿责任还是民事赔偿责任,在对第二款的登记机构的行为性质分析上,学者们出现不同的理解。有学者认为,登记机构大都为行政机关,所以登记机构的登记错误行为应当具体行政行为;但也有学者主张登记错误应该按照《民法通则》第112条规定“国家机关以及国家机关工作人员在执行公务过程中给他人造成损害的,应当承担民事赔偿责任”来确定登记机构的行为应归于民事责任之中。 　　笔者认为,登记机构的登记错误应根据国家赔偿的构成要件来分析能否构成国家赔偿责任,①在主体及行为的性质角度,我国的登记关于属于行政机关,其所实行的登记行为当然是属于执行职务的行为;②从行为的违法性,登记错误的违法性也是在我国国家赔偿法的赔偿违法之内的,只要行政机关或者其工作人员在执行职务的过程中发现违法侵权的,并造成损害,行政机关即要对此承担赔偿责任;③侵权行为与损失之间存在因果关系。所以,登记机构的错误给他人造成损害的,应按照具体行政行为侵权来救济,就是说应适用《国家赔偿法》才能更好地实现损害赔偿的救济功能。 　　第三人行为导致登记错误时,因第三人并非单一主体,可有律师、绘测单位或登记机构的工作人员等,这些主体的权利关系并不一致,在考虑第三人的法律责任时,应对这类人应承担责任的性质进行划分。如律师应承担的是民事责任;绘测单位并非行使国家职权的机关,所以绘测单位同样承担民事责任;而登记机构中的工作人员的责任承担问题,应由登记机构承担行政责任,之后登记机构可因其工作人员的失职行为而享有追偿权。 　　 　　2 不动产登记错误的归责原则 　　 　　对当事人和第三者的归责原则应适用过错原则。如果当事人和第三人违反民事义务并导致他人损害时,应以过错作为确定责任的要件和确定责任范围的依据的责任。 　　在理论上,对登记机构的责任归责原则是采取过错责任原则还是无过错责任原则存在不同的观点。有学者认为,登记机构的责任应当采取过错责任制,有过错才承担责任,没有过错就不承担责任。在现实中,某些当事人造假水平较高,虚假资料逼真,登记部门难以审查,若这样错了也要登记部门来承担责任,实有违公平原则。但依《物权法》规定的“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,似乎倾向于无过错责任原则。 　　民法上确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错,只有某些特殊情况,才采用其他归责原则。过错责任原则要求以过错作为确定责任的构成要件,即确定不法行为人的责任,不仅考察其不法行为,而且考察当事人在主观上的过错。若当事人没有过错(如加害行为是因不可抗力造成的),则有损害发生,行为人也不负责任[1]。笔者认为,倘若登记错误是由于登记人的虚假申请,登记机构尽了职责也无法查明情况的,这时登记机构仍需承担责任,必会引来争议。如果不区分任何情况,一味要求登记机构对任何错误一概承担赔偿责任,那就容易出现不公平的情况。采用无过错归责形式会造成登记机构加大审查范围,增加登记成本,这必定影响登记的效率。综上,不论是谁造成的不动产登记错误,在责任归责原则上,都应以过错原则为主导,只有在出现特殊情况,再考虑其他归责原则。 　　 　　3 不动产登记错误的法律责任 　　 　　3.1 当事人的责任 　　《物权法》第十九条第而款规定了因异议错误,给不动产权利人造成损失的,应该承担民事赔偿责任。第21条规定,如果当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记的,只要造成真正权利人受到损害的,无论登记机构是否存在审查过错,当事人都得承担责任。虽在《物权法》上只是明文规定了这两种情况当事人需要承担责任,但实质上当事人应承担的责任并非只有这两种,比如第18条规定当事人有查询的权利,但如果当事人在查询的过程中故意对查询资料进行破坏,或者其他其他违法行为,也应该承当民事责任,当事人的责任是随着登记制度内容的细化而不断增加的。 　　3.2 第三人的责任