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关于农村房屋买卖纠纷的几点思考 　　【摘 要】 本文阐述了农村房屋买卖的纠纷类型及特点，介绍了农村房屋买卖的现行制度及司法实践中对农村房屋买卖合同效力的认定方法，提出了解决农村房屋买卖纠纷的几点对策。要平衡宅基地使用权的用益物权性和社会保障性；建立完善的宅基地使用权登记制度；对合同效力的认定与物权归属区别对待；完善农村社会保障体系；做好法院认定合同无效后的救济工作。 　　【关键词】 农村；房屋买卖；合同效力；纠纷处理 　　一、农村房屋买卖的纠纷类型及特点 　　1、纠纷类型 　　农村房屋买卖引发的冲突是多种多样的，总结来看纠纷类型主要包括起诉要求履行合同，此种情形主要是买房为原告，要求卖方履行合同。另一种类型是起诉要求法院确认合同无效，此时主要是卖方反悔想要取回房屋而作为原告起诉。对于第一种诉讼请求涉及内容简单，纠纷处理比较容易，不会引发其他后果，而对于请求确认合同无效的纠纷则涉及双方根本利益，另外由于此类案件相关法律法规并不完善，司法实践中就变得难以处理。此种纠纷大致的情形是房屋买卖的事实已经发生很久，且合同已经履行完毕，稳定的占有关系早已形成，看似并无起诉的理由。但是，卖方在巨大的经济利益的驱使下不惜违背诚信撕毁合同，他们通常以合同不符合国家相关的法律法规的强制性规定为由，请求法院认定此种交易所涉及的买卖合同无效。 　　2、纠纷特点 　　农村房地产交易所签订的农房买卖合同应符合买卖合同的基本特征即房屋所有权应移转给买受人。农村房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同也应该具有自己独特的特征。农村房屋买卖纠纷多发生于农村村民与非集体经济组织成员之间。对于这类纠纷，由于买卖双方身份明显不同于普通的房屋买卖合同，这就注定了其与一般买卖合同纠纷具有不同的处理规则。从合同本身的履行情况来看，大多数合同卖方已经交付了房屋，买房者也已经支付了价款并且入住，稳定的占有关系已经形成，不足的是房屋已经违法登记或者尚未登记。从诉讼请求来看，多数是卖方请求人民法院确认买卖合同无效，而普通买卖则不会因为双方的特殊身份而影响买卖合同的效力，诉讼发生的原因大都是因为利益驱动，房价的不断攀升是卖方毁约的主要原因。 　　二、农村房屋买卖的现行制度 　　1、《物?喾ā分杏肱┐宸课萋蚵舻南喙毓娑? 　　《物权法》中关于宅基地使用权的规定仅仅有四条。这有限的四条笼统地包括了宅基地使用权的含义及其取得、流转、消灭等。这四条大致包括了以下内容：宅基地使用权人可以在宅基地上建造房屋及其附属设施，但必须合法。宅基地的取得和使用以及转让是被允许的，但要符合土地管理法和国家规定。特别是第一百五十五条的规定，[1]更是说明了物权法对宅基地使用权的转让是认可的，但是关于流转的规定太过简单。第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使、和转让，适应土地管理法等法律和国家有关规定。仅仅从本法的规定我们很难判断宅基地应当如何流转，也无从得知当房屋转让时宅基地使用权是否能随之转让。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的变动要履行登记手续，且登记是不动产物权发生变动的必要条件。宅基地使用权作为不动产物权亦应当符合不动产物权变动的公式方法即登记生效。 　　2、《合同法》及《民法通则》中与房屋买卖的相关规定 　　从《民法通则》第一百七十一条的规定[2]可以看出所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。村民对房屋的所有权作为所有权的一种理应包含所有权能而不能有所限制。我国商品房买卖中贯彻“房地一体”主义，使得房屋和建设用地使用权一并转移，这不会阻碍房屋的自由转让。农村房屋也属于村民的完全所有权，其转让也应该是畅通的，可此时贯彻“房地一体”主义却有很大障碍，因为我国宅基地使用权的特殊性质使得其不能随房屋一并随意流转。 　　《合同法》第52条关于合同效力的规定第五项以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定[3]可知房屋买卖合同无效的判定应该以合同法或者行政法规为依据。 　　3、《土地管理法》中与农村房屋买卖的相关法律规定 　　从《土地管理法》第62条第一款[4]以及第四款[5]的规定可以看出该法律只是规定了“一户一宅”的原则，并未禁止农村房屋的买卖。《土地管理法》第63条规定可以看出：该条禁止将集体土地用于非农建设，却并未禁止合法建造房屋及其房屋所依附的宅基地使用权的转让，更没有禁止农村房屋买卖，只是对农转非进行限制，以保护耕地红线。宅基地本质属于建设用地，其主体发生变动不会引起土地性质的变化，这个条款并不涉及宅基地使用权流转问题。 　　4、国家有关政策对农村房屋买卖的规定 　　1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律