淮安今创项目演示81847525002.pptVIP

淮安今创花园项目 投标单位：香港华厦伟业 ?上海金贝 二零零六年三月十五日  承蒙今创集团的认可，上海金贝房地产代理公司倍感荣幸能够为位于淮安市清河区东部，开发区北部的三块地块进行市场调查、项目分析以及产品定位，我们所做工作的顺序为： 第一部分 市场调查 一、淮安宏观概况 1、城市概况 2、经济概况 1.1 地理区位 2.1 物产资源 1.2 城市性质 2.2 产业基础 1.3 历史人文 2.3 人力资源 1.4 行政划分 2.4 经济发展(从8个方面概述） 1.5 交通条件 1.6 城市建设 - 第一方面是宏观面。 宏观面的城市概况和经济概况在此不做细讲，“经济发展”我简单讲一下，05年淮安生产总值560亿，增长12.6%，这是可喜的，利好的数字，它反映了当地人民的生活水平在稳步提高，预示了城市经济增长的发展前景。人均可支配收入9115元，农民人均纯收入4000元，分别递增11.1%和5.8%，人均储蓄存款余额比“九五”末翻了一番。“十五”以来淮安累计投入市建设资金306亿元，建成区面积由60平方公里扩大到85平方公里，人口由65万增加到85万人，城市化水平达到38%。初步形成了工业向开发区集中，商贸、金融向淮海商业区和水渡口商务区集中，居住向社区集中，高校、科研单位向高教园区集中的空间格局；市区“七纵八横”和“一圈二环三连”的道路主框架已经形成，钵池山公园、大运河文化广场等大型休闲广场相继建成。 二、淮安房地产市场概况 -  第二方面是房地产市场 从政府的公布信息看土地市场对外数据，自2005年以来至2006年2月15日，淮安市区住宅土地（含商住）出让面积总计为约122万平方米，其中淮阴区出让住宅（含商住）土地面积140905.9平方米，经济技术开发区出让住宅（含商住）土地面积为237856.4平方米，楚州区住宅土地出让面积172012.5平方米，清河及其周边区域的住宅土地（含商住）出让面积为662188.6平方米,预计06-07年将投入市场的商品房供给量将达到250万平方米以上，未来市场竞争压力是较大的。 ? ? - 2005年以来淮安市住宅土地出让成交情况一览表 三、区域重点个案分析 1、个案分布图 第三方面从市场竞争个案来看数据分析： 比佛利花园（四期）： 总建面：约0.85万方（四期）；现房；主力面积：182-226平方米（别墅）； 销售均价：4100元/平方米；销售率：80% 世袭领地： 总建面：约4万方；现房；主力面积：250平方米（双拼）主力总价：90万左右； 销售均价：3600元/平方米；销售率：85% 东方明珠花园： 总建面：约4万平方米；开盘日期：2005年4月主力面积：2室户，90平方米左右；3室户，135平方米左右；销售均价：2700元／平方米；销售率：40% 翠景美墅： 总建面：占地60亩，建筑面积2万平方米；开盘日期：2006年3月；容积率：小于0.6； 销售均价：独栋，5100元／平方米；双拼，4500元／平方米；联排：4100元／平方米 主力户型：独栋，360平方米；双拼，280平方米；联排，200平方米；预定率：45%。 东方曼哈顿： 总建面：3万平方米左右；主力面积：135—147平方米；销售均价：2600元／平方米；销售率：35% 淮海第一城（一期）： 开盘时间:2005年11月；45%（一期第一组团）；销售均价：3400元/平方米（高层） ?财富广场： 开盘时间：2004年4月；销售率：45%；销售均价：3150元/平方米；物业形态：高层 淮海购物广场： 开盘时间：2004年4月；销售率：55%；物业形态：高层； 销售均价：3100元/平方米左右 温州花苑： 开盘时间：2005年12月；去化率：45%；销售均价：2500元/平方米；物业形态：多层 总结：从以上个案分析来看，目前是别墅项目销售率最好，多层次之，高层、小高层 销售压力最大。 ? - 2、个案数据 比佛利花园 地理位置：市开发区珠海路8号 开发商：淮安诚益房地产开发建设有限公司 物业形态：别墅（双拼+独栋），小高层 开盘日期：2002年 工程进度：现房 主力面积：182-226平方米（别墅） 销售均价：4100元/平方米（在售别墅） 销售率：85% - 世袭领地