2010年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告课件.ppt

法律条件 本项目属于冶金学院教育用地，学院搬迁后，土地变性、转让用作房地产开发，得到了当地政府和主管部门的同意，转让工作合法，不存在法律纠纷。 外部协作条件 在项目开发过程中，采取招投标的方式，寻找规划设计、监理、施工、安装、策划、销售等方面的实力型单位进行合作，为项目开发提供较好的外部协作配条条件。 项目定位 档次定位 形象定位 产品定位 中高人群为主 城 核 领 地 宜 居 大 盘 中高端为主 高端辐射 完善配套设施 高档住宅 风情商业街 对准中上层人群 加强品质投入 以“性价比”占领市场 城核：明确区位，凸显竞争力 领地：介定地位，演绎人居理念 宜居：生态人居，规划理想居所 大盘：规模宏大，内部配套齐全 保证容积率最大化 商业体重比重减轻 尽量突破限高 综合质素优 档次不宜低 外部环境差 景观不丰富 高端有难度 16层高层，底层架空 2层临街商铺，业态互补 内部规划会所、幼儿园 类别 形态 面积（m2） 规模占比 住宅 两室两厅一卫 80㎡—90㎡ 20% 紧凑三室两厅 100㎡—115㎡ 35% 舒适三室两厅 115㎡—130㎡ 45% 顶层复式 140㎡—180㎡ 少量 商业 内外商街 30㎡—200㎡　 100% 115—130㎡左右舒适三房两厅 100—115㎡的紧凑三房产品为主力户型 部分90㎡左右两房两厅 少量顶层复式楼 本着细分最大的客户市场及控制总价原则 争取置业群体上层\掌握中层\拓展下层 区域市场楼盘以及消费者问卷调查结果 株洲居民意向居住面积为 120㎡—140㎡这一面积区间 ■ 两房两厅一卫——建筑面积80—90㎡ 购买此类户型的客户，心理价格控制在35万元左右，希望以低总价、高性价比购买适合他们的产品。 ■ 精巧型三房二厅——建筑面积100—115㎡ 此类三房二厅比较精致实用，面积不大，总价不高，但比两室两厅多出一间书房，十分实用，适合现有的消费水平。此类户型也非常适宜株洲市的年轻人阶层购买，即不会造成空间浪费，又可充分照顾到室内人居行为的需求。 ■ 舒适型三房二厅——建筑面积115㎡—130㎡左右 此类三房二厅二卫适度体现时尚与潮流，呈精致、实用、高贵品质这一特征。非常适合株洲市的二次置业一族的购房空间需求，即不会造成空间浪费，又可充分照顾到室内人居行为的需求，空间可相对独立、室内活动方便、气氛亲切是国家提倡小康型文明住宅的标准。 购买此面积区间户型客户，有一定经济基础、收入稳定，住宅总价保证在50万左右基本可以承受，从而保证此类户型的畅销。 PART-1 项目规划原则 规划分类 明确规划结构，总体统一，局部到位 规划原则 市场导向 在产品规划前，进行充分的市场调研 统一协调 把握规划的力度，做到六大层面统一 前瞻眼光 规划上具有预见性，找到当前需要与未来发展平衡点。 开发方案 建设规模 (总规模30万㎡) 网络 动态沙盘 单体模型 住宅 28万㎡ 电脑光盘 项目网站 客户管理系统 项目前景展望 增强客户信心 放大项目卖点，增进购买欲望 充分挖掘客户价值 商业 2万㎡ 配套用房 2000㎡ 根据政府部门容积率控制指标，参考株洲市房地产状况和本项目实际情况，本项目建设内容将以16层高层住宅楼为主，搭配部分临街商业门面，项目总体规模约30万㎡，其中住宅约28万㎡，商业约2万㎡，幼儿园等配套用房约2000㎡。 在项目实施过程中，将积极与政府主管部门进行沟通，争取建筑高度能够略微有所突破，将建筑高度提升至54米，建设性价比更高的18层住宅，力争达到3.0容积率的用地强度。 PART-1 建设规模 PART-2 功能布局 本地块不临近城市繁华主干道，周边并非传统商业区域，因此对于商业体量应予以控制，不宜过大，大型集中式商业不利于分割销售，难以迅速产生销售回款。 基于以上原因，建议本项目重点发展临街产权门面，在地块临大坪路沿线设置2层临街门面。 ·住宅布局 住宅布局在地块内部，以16+1层高层住宅为主，顶层设置部分跃层复式楼，底层设置架空层停车库。 根据地块特征、项目定位以及项目优劣势分析在总体规划中的合理利用，我们提出以下具有创造性的规划概念： PART-3 规划排布 本项目整体规划排布采用“一核、多心、 玉带流苏”的规划理念，着力通过弧线形的 建筑外形和建筑排布，以“玉带流苏”为建筑 排布方法，围合处磅礴大气的中心花园核心 景观和公共活动空间，以及多个组团式景观 空间 一核 指小区中心花园的大型景观空间、公共活动空间，通过曲线性建筑围合方式而成，在进入小区主入口后，形成开敞的空间视野，充足的展示项目卖点。 多心 根据地形地势，通过路网、建筑围合成多个组团空间，保证小区景观的