东门地铁口.PPT

xx地铁商城操 作 策 略[沧海横流，方显出英雄本色] 第一部分市场研判 小引 本案重点调查东门、华强北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查，侧重于价格对比。 本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次不再罗列。 抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。 东门商圈解读 东门目前在售的商场调查如下： 新2000广场（地铁上盖） 位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为34716 M2 ，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共620间。一层租价：300元/ M2 层数 售价 经营范围 一层 7万---10万元/M2 专营少见少女用品 二层 7万元/M2 新潮服饰和精品 三层 未发售 娱乐城 四层 未发售 娱乐城 该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。 南塘商业广场 该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/ M2 ，二楼采用一口价的方式，每平方米3万元。 深圳百货广场 该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼均价8万元/ M2 。 金世界商业中心（临近地铁老街站） 位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。 层数 均价 经营范围 一层 9--14万元/M2 名表、化妆品、名牌服装 二层 50000元/M2 普通牌子男女装 三层 28000元/M2 体育用品 四层 不售 酒楼 五层 不售 酒楼 六层 不售 写字楼 方海商苑（女人天地） 方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。 楼层 价格 经营范围 一层 8万元/M2 自主经营 二层 4.5万元/M2 自主经营 三层 出租280元/M2月 女式服装、化妆品等用品 德奥商城 南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层，首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到33.31 M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销售情况依然较好。一楼均价为9万元/ M2 ，二楼均价4万元/M2。 明华广场 位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场以上为住宅。 一层最低价为9.8万元/ M2 ，最高价为20.8万元M2 。 层数 价格 经营 一层 均价12万/M2 独立铺位，多种经营 2-5层 出租价格未定 服装、布匹配套市场 六层 未定 儿童用品世界 东门铜罗湾?八达商城（东门地铁口） 位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。 售价： 地面1层：10万M2 地下负1层：4万、5万、9万、10万/ M2不等。 地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2 ） 租价：3500 M2 名称 位置 概况 楼层 商场面 积 （M2） 商铺间 隔 （M2） 平均售价 （元） 平均租价 （元） 推出 时间 入伙 时间 鑫辉中心 深南东 路北侧 靠近地 铁站 4 7000 灵活 整体转 让给银行 不详 96年 97年 底 中威商 业广场 人民北 路较南 段东 两面 临街 4（包括地 下层） 10000 10-100 一层60000 元二层 35000元 一层800元 二层200元 96年初 97年底 老东门商城（西宫） 解放路 北侧 租户多为港人 6 3000 3-30 —— 一层1000元二层800元 不详 93年 大世界 商城 解放路 南侧 规模大，临三条路 5 3500 10-49 一层73000元二层43000元 一层800元 二层300元 97年中 99年中 旺角购物广场 东门中路西侧 临两条繁华街道 4 5200 8-28 一层70000元二层30000元 一层700元 二层300元 97年 97年 目前已形成繁华商业街的道路有人民二横街、风貌街、解放路、东门中