中海国际社区项目市场定位报告（终）.doc

中海·国际社区项目市场定位报告 成都尺度地产顾问有限公司 PAGE 109 地 址:成都市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028- 电 话:028-, 公司网站: HYPERLINK http://www.cdchidu.c 中海·国际社区项目定位报告 第一部分 成都宏观经济与市场走势 一、市场宏观态势分析 1、“3+1”区域城市发展新格局，给予成都巨大的天时 在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。 这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。 三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。 大北京城市圈 大北京城市圈 大上海城市圈 大广州城市圈 长江流域经济带 西部的致动点、发力点“1”在哪里？ ？ 要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。 西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。 在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！ 这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。 成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市担当成渝经济圈的领导角色推进“3+1”格局的真正形成！ 2、成都经济发展地位和主要城市的比较 1) 城市总体经济实力：成都市国内生产总值（GDP）排第四位； 2) 城市居民购买力总体状态：从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对发展速度略低于深圳位居第四位； 3) 城市居民潜在购买力状态：从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力从2001年的第四位上升到第三位，其相对发展速度与西安并列第四位； 4) 城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，也说明其未来有着巨大的发展空间，其相对发展速度位居前列，居全国第六位，大有迎头赶上之势； 5) 固定资产投资状况：固定资产投资位居全国第四位，其相对发展速度排第六位； 6) 房地产投资状况:房地产投资居全国第三位，其相对发展速度排第八位，房地产投资有较大的吸引力； 3、成都房地产开发投资潜力比较研究 （1） 物业投资潜力 1) 总体投资潜力及住宅投资潜力：全国排名第九！ 从区域分布来看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和广州）仍然是当前房地产最具投资价值的城市，东部城市的房地产投资价值强于中西部城市。10强城市中，90%的城市都在东部地区。值得引人注意的是成都依托西部大开发的国家发展战略而日益显示其潜在的房地产开发空间。 2) 办公楼开发投资潜力：成都高居第七位，预示着随着西部大开发的进行和成都国际化水平的提高，办公物业市场投资的巨大潜力和市场空间。 办公楼投资开发潜力排名 （2）GDP及房产投资空间 GDP过去五年的平均增长率约为12.52%，五年后， GDP总量达到3041.9208亿元； 房产投资的平均增长率20%，按这个速度，从2003年到2008年成都尚有245.4亿的投资空间。 （3）商品房销售增长：2008年销售额可达到446亿元 1999年到2003年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平，按这个速度计算，到2008年成都市的商品房销售额将可达到446亿左右。 （4）价格增长空间巨大 1）从人均可支配收入： 2003年成都市的商品房均价为2096元/平方米，人均可支配收入9641元，两者的比值约为0.21，全国商品房均价为2379元/平方米，人均可支配收入8472元，两者比值为0.28，可见成都的这一比值低于全国水平，居民购房负担相对较轻，房价具有上涨空间。 房价 人均可支配收入 比值 成都 2096 9641 0.21 全国 2379 8472 0.28 上海 0.35 北京 0.41 2）人均可支配收入增长率： 成都市居民的人均可支配收入的增长率7%，高于历年房价5%的增长率，居民购买力较强。 3）成都市的房价收入比 成都的房价收入比仅为5.79（按每套80平方米算），远低