北大光华Reits课题组专题报告全版4——不动产信托投资基金税制问题研究.pdf

不动产信托投资基金税制问题研究 1 摘要：REITs 作为一种高质量、成熟的金融产品，既是“ 大 资管”时代实现我国金融体系供给侧结构性改革的重要推动力之 一，又对我国租赁住房市场的发展，建立多主体供应、多渠道保 障、租购并举的住房制度有重要意义。税收优惠政策是 REITs 得 以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制 度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了 REITs 的收 益率。我们的分析显示 , 推出 REITs 可开拓税源，增加税收收入， 同时对建立规范的税收制度具有积极作用。有鉴于此，我们建议 有关部门借鉴国际经验，充分考虑 REITs 的税收中性原则，给予 一定的优惠政策驱动 REITs，尤其是租赁住房 REITs 在中国的规 模化发展。本报告承接本课题系列的前三份报告 2 ，对 REITs 税 制问题进行分析与讨论，探讨了 REITs 税制问题研究的重要性， 以及在“公募基金 +ABS”的模式下，目前公募 REITs 税收制度 1 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs 课题组，课题组成员包括 : 刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、 李文峥，朱元德，徐爽、范熙武等。本报告主要由刘俏、李文峥、张峥、周芊、于嘉文撰写。课题组特别感谢 闫云松先生有关证券化及房地产税收技术方面的支持和建议。 2 本课题前三份报告分别是《中国公募 REITs 发展白皮书》，《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中 国租赁住房 REITs 市场发展研究》。 01 |2018.01 面对的核心问题，并提出具体的税收规范及优惠建议。 一．为什么需要研究 REITs 的税制问题？ 从国际上 REITs 的产生和发展来看，税收优惠是一个重要的驱动 因素。REITs 从上世纪 60 年代初在美国兴起，至今在全球近 40 个 国家和地区推出，美国 REITs 的税收驱动模式是其他国家 REITs 发展 的范本。美国 REITs 推出的相关基础是 1960 年美国国会通过的《国 内税收法典》修订法案。根据该法案，REITs 只要符合股权结构、资 产、收入、分配等方面的相关条件 3 ，就具备享受优惠政策的资格， 其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。美国 REITs 的 发展壮大很大程度上得益于税收制度的改善和基于税收的金融创新。 1986 年美国国会颁发新的《税收改革法案》，该制度对有限合伙企 业向投资者传递亏损的能力作出了限制，有限合伙企业的税收优惠 不再，使得 REITs 所具备的税收优势凸显，权益型 REITs 开始发展。 权益型 REITs 的蓬勃兴起开始于 1992 年，除了有利的房地产市场情 3 这些条件主要有：REITs 证券持有人必须维持在 100 人以上，最大的 5 个主要的投资者合计持有份额不得超 过其发行份额的 50%；总资产的 75% 必须投资于房地产、抵押贷款或其他 REITs 证券等；由应纳税 REITs 子 公司股票所构成的资产不得超过 20%；REITs 的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益外，至少 90% 以股利的形式派发给投资者等等。 02 |2018.01 况和金融环境之外，基于税收的金融创新起到了重要作用。为了 避免因交易而产生的高额税务成本，投行人士于 1992 年创造了 伞型合伙房地产投资信托基金 (Umbrella Partnership REITs， UPREITs) 的交易结构，之后又创造类似的 DOWNREIT 的结构， 使市场上大量存量资产可以通过税务递延的办法转化为 REITs， 这大大提高了设立 REITs 的积极性。第一家采取 UPREIT 结构的 是 Taubman Center REIT，之后被广泛应用，采取该类结构上 市的 REITs 占比超过 70%，包括西蒙地产、波士顿地产等知名 REITs。因此，美国税法对于 REITs 的规定可以用“限制严格和 政策优惠”来概括，具有典型的税收驱动特征。 从全球范围看，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一 定的差异，但是针对 REITs 都采取了一定的优惠措施。以新加坡为例， 作为仅次于日本的亚洲第二大 REITs 市场，新加坡的政府部门在发 展 REITs 市场的过程中