北大光华Reits课题组专题报告全版3——中国租赁住房REITs市场发展研究.pdf

中国租赁住房 REITs 市场发展研究 1 摘要：在“租购并举”的相关政策推动下，租赁市场迎来了 前所未有的机遇期。2017 年 1 月至今，市场已有五单租赁住房 的资产证券化产品通过审批，这些案例反映了市场对于不动产金 融创新的需求，对中国住房租赁市场的发展有着重要意义。承接 本课题的第一和第二份报告 2 ，本报告对中国市场上的五单租赁 住房证券化案例进行了分析与讨论，探讨了公募租赁住房 REITs 对于租赁住房市场发展的意义和市场展望，以及在“公募基金 +ABS”的模式下，公募 REITs 发展中要面对的核心问题，并提 出了相关建议。 一、概述 党的十九大报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用 来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的 住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举，全面发展住房租 赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要 内容。数据显示，2016 年中国商品房销售面积 157349 万平方米， 1 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS 课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、李文峥、周芊、刘晓蕾、 杨云红、徐爽、朱元德、于嘉文和范熙武等。本报告执笔人：张峥、李文峥、刘俏、周芊、于嘉文。 2 本课题的第一和第二份报告分别是《中国公募 REITS 发展白皮书》，《中国不动产投资信托基金市场规模研究》。 01 |2017.12 比上年增长 22.5%，销售额 11.7 万亿元，其中住宅销售 9.9 万 亿元，达到中国商品房销售的历史高峰。与此同时，中国房地产 业也快速进入存量时代，据链家研究院统计，中国存量房地产市 值预计为 245 万亿元，其中住宅存量 180 万亿元，商业物业 50 万亿元。 租赁住房 REITs 是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不 动产信托投资基金。租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入 稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及 其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。从全 球发达经济体来看，租赁住房证券化，特别是租赁住房 REITs 为 租赁住房市场提供了重要的金融支持。住房租赁企业发行资产证 券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发 展提供资金支持，也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服 务水平，对于房地产开发企业转型起到积极作用，减少资金成本 带来的压力，使其有时间和耐心好好地经营项目。 2016 年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租 赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）明确提出：“支 持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步 02 |2017.12 推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2017 年 7 月《证监 会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房 租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）也再次提出要推进“房 地产投资信托基金（REITs）试点”。2017 年，中国市场相继推 出了五单公寓类资产证券化产品，分别是魔方公寓信托受益权资 产支持专项计划、中信证券 • 自如 1 号房租分期信托受益权资产 支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前 海开源 - 保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以及招商创融 - 招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划。需要说明的是，国 内首单以租赁住房进行的证券化运作应属 2012 年银行间市场的 “天津市房地产信托集团有限公司 2012 年度第一期资产支持票 据”。这些租赁住房资产证券化的案例为公募租赁住房 REITs 的 推出积累了经验，营造了市场环境，培育和吸引了更广泛的投资 者群体。 本课题的第一和第二份报告研究了中国公募 REITs 的模式选 择以及市场规模问题。通过对现有租赁住房证券化案例的分析， 本报告探讨了公募租赁住房 REITs 对于租赁住房市场发展的意义， 以及未来公募 REITs 所面临的重要问题。我们认为：第一，租赁 03 |2017.11 住房市场的发展为 REITs 提供了大量可选择的基础资产。REITs 作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规 模化、集约化和专业化，还有助于消化