西部国际装饰(石材)城住宅项目前期策划报告(定稿)课件.ppt

景观示范图八 ⑤、配套 游戏厅 一室 N 厅 E D A B C F G 运动厅 餐饮厅 棋牌厅 娱乐厅 阅览厅 会议厅 项目目前周边生活配套尚不完善，给业主生活带来非常不便，建议在园区配置会所，会所作为园区配套，设置超市、娱乐室、咖啡厅、餐饮等，方便业主购物、娱乐等消费，满足园区居家生活的配套需要。 ⑥、物管 在越来越看重服务的房产市场，物管服务已经成为一种“必需品”，物管水平的高低直接关系到整个小区的品质。因此，聘请一流的物管公司，从各个细节给予业主关心和服务、24小时透明安防等，都能不断提高项目的口碑美誉度。 沿街底商、休闲商业街 集中配套商业裙楼及主题商业 项目商业配套研究 关于项目的商业配套，在对于配套 设施上，亟需慎重考虑其业态布局 及配置，利用合理的商业设施和服 务，提升本案整体价值。 内街、社区与石材城商业配套 （1）自然形成的传统老街：这类商业街区基本上附属于传统居住社区，以满足居民生活需要为主，它的商业形态随着居住人群的消费习惯和消费水平变化而变化，具有很强的依赖性。这类传统老街普遍分布于县级城市，由于对周边居住人群的过分依赖，使得它的发展受限，很容易随着居民区的变迁而消失。 商业街发展的三种模式 （2）有集客题材的主题商业街：批零式专业市场发展到一定时期，开始出现以商品品牌和服务特色为集客题材的商业街；由于“明星商品+优质服务+特色店面”型的商业云集，使得商业街整体上具有集客能力，在整体商业形象和商业氛围上可与百万级城市的商业街相媲美。 （3）有大型主力店的商业中心：指以大型百货、超市为主力店的集中消费商业中心，其中主力店是这个商业中心的核心消费场所，对城市居民具有巨大的吸引力，具有独立的集客题材，并且对周边的小型商业集群也具有巨大的拉动作用。 项目社区商业规划及价值分析 本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在2万平米左右，约占整体住宅的10%。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 建议规划商业类型 底商商业建筑要求 街铺 ——开间一般应大于3.9米，2.5≤进深/开间≤4，且进深不大于16米，其中具备经营餐饮功能的进深最好为12~15米；不具备经营餐饮功能的进深最好8~12M，且带骑楼。层高为3.6~4.5。街铺均配备简易洗手间。 其中部分街铺，还应配备烟道和排油污设施，便于经营餐饮。配烟道的街铺可设计成双层街铺；无烟道的街铺全部为单层街铺。 项目商业定位 2.1底商 2.2独立商业 2.3社区服务休闲街 1.底商定位 非餐饮部分：24小时便利店、文具店、花店、水果店、药店、宠物店、音像店、照片冲印店、美容美发、精品店、头饰店、旅行运动用品店、时尚鞋店、童装店、地产中介、时尚休闲服装店、化妆品店、通讯器材专卖店、电脑书店、皮具箱包店、眼镜店、家居饰品店、证券服务、自助银行。 可以经营餐饮部分：（平均约150平米/间,可合并） 小型中餐馆（250平米，两家）、西餐咖啡厅（250平米）、快餐店（150平米）、面包坊（100平米） 2.独立商业定位 业态规划：特色餐馆＋中型百货店+特色社区休闲商业 美容美发、茶烟酒、水果店、药店、美容美发、美体、休闲零食、花木行、画廊、书店、精品店、化妆品、妇幼用品、保健食品、儿童玩具、音像店、饮用水店、足浴、面包坊、咖啡厅、西餐厅、甜品店、小吃店。 3.社区服务休闲街 概念示意 消费潜力分析 整个项目社区预计将有3000余户的居住规模，居住人口将达近1万人左右，居住者是以企业白领、离退休人员、公务员、教师等为主的中产阶层，这部分人属于社会中坚阶层，拥有巨大的消费潜力。且随着区域的规划发展，犀浦板块的住区规模不断壮大，犀团路前后延伸所辐射的居住人群及周边竞品项目伊萨贝拉的欧洲风情街的商业启动将带给区域商业投资与区域商业结构的一次全新变革。从而市场预期将发生明显的需求型变化，消费潜力卓越。 社区商业中心 快餐食馆 小型超市 经纪连锁店 干洗店 美容美发 西点坊 社区药店