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基于城市经营的地产开发设想 　　摘要：在经营城市的总体框架中，房地产作为城市资源的主要构成部分，具有不可替代的作用。本文以芜湖市为例，在剖析其城市发展与地产开发协调性的基础上，围绕国内地产开发复合化、商业化和产业化三种最新发展取向，就新形势下，如何在旧城改造、新城建设和产业发展的城市动态经营环境中，助推地产后续开发拓展升级和加快城市发展，提出以下设想。 　　 关键词：芜湖市； 城市经营； 地产开发； 设想 　　 中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号： 　　 　　城市经营是以政府为主导的多元经济主体，在充分认识城市资源的基础上，运用各种手段优化、整合、创新而取得发展最大化的过程。与传统粗放、单一的模式相比，基于城市经营的地产开发在资源获取与整合上更具优势。 　　芜湖市，位于安徽省东南部，是长江中下游一座中等工业化城市，其发展路径在中等城市中具有一定的代表性。2011年，安徽省区划调整后，现辖四县（无为、芜湖、繁昌、南陵）四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积5988平方公里，其中市区面积938 平方公里，分别比调整前扩大2671和218平方公里，城镇化率由调整前65.2%降至54.3%，城市由滨江跨入拥江发展阶段，经营空间进一步拓宽，当前引导地产开发加快融入城市经营轨道，对促进房地产持续健康发展和集中力量加快全省次中心城市建设都具有十分重要的现实意义。 　　 　　一、城市经营――地产开发的新取向 　　当前，伴随国内楼市调控和市场供需预期转变，转型与升级成为众多房地产企业的必然选择。实践中，发展最具代表性，特色最为鲜明的有以下三种。 　　（一）复合化取向。面对消费者日益增长的文化休闲需求，一些企业开始打破以往地产开发中的单一理念支持，以住宅为主体，整合商业、旅游、生态、体育、教育、科技等各类产业，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。开发所形成的更加人性、便利的整合空间，由于最贴近消费者的住房和生活需求，并能极大地带动城市与相关产业的发展，彰显出与众不同的竞争优势，为地产开发注入了新的动力。 　　（二）商业化取向。当前，为迎合市场动向，不少企业转向商业地产，其开发形式包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。实践证明，围绕城市中商业较为成熟、具有升值潜力地段展开的商业地产开发，对重构城市商圈，促进城市繁荣具有重要的推动作用，是新时期地产开发的重要方向。 　　（三）产业化取向。产业地产是工业地产的高层经济形态，它以产业为依托，地产为载体，开发对象包括总部楼宇、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等，围绕微笑曲线构建产业价值链一体化平台，实现土地的整体开发与运营。由于建立在产业集聚和区位发展的优势基础上，因此它对当地经济乃至整个城市发展的推动作用，在某种程度上甚至超越了依赖地段生存与发展的商业地产。 　　二、从旧埠到新城――芜湖市城市发展与地产开发的协调性 　　芜湖市素有“皖中之坚，长江巨埠”之称。从旧埠到新城，地产开发在其发展中发挥了重要的作用。但从过往开发的实际效果看，由于市场化起步晚，对城市扩张进程的预见和准备不充分，也产生了一些不利影响。 　　（一）过往开发对城市发展的正向促进 　　1、改善了居住条件。一方面，人均住房建筑面积显著提高。2011年，芜湖市城镇居民人均住房建筑面积29.3m2，比1998年增加19.8m2。另一方面，开发房屋品质和服务功能不断提升，在此背景下，家庭迁移改善居住的欲望强烈。同时，在住房公积金和信贷支持下，住房过滤进程明显加快，为二、三级市场的形成与发展奠定了坚实的基础。 　　2、带动了经济发展。从芜湖市实体经济发展看，地产开发对消费需求的拉动，直接或间接作用于汽车、建材家居、电子电器、金融、旅游、物流市场等主导和新兴产业，成为其加速发展与集聚的重要推手。2011年房地产增加值46.63亿元，是2000年的25.5倍，年均增长34.7％，占全市GDP比重由2000年的0.7％提高到2011年的2.8％。同期，芜湖市土地收入83.7亿元，房地产行业入库税收达到42.5亿元，两项房地产税费累计126.2亿元，占当年财政总收入的44%，成为地方财政的重要支撑。 　　3、提升了城市品位。2005年以来芜湖市市区面积增加了3倍多，常住人口增加了30多万人。与之呼应的是地产开发的迅速延伸，2011年商品房竣工面积409.09万m2，是2005年的3.5倍，年均增长23.2％。随之提速的还有市政公益设施建设和道路的浚通。除城中外，城南、城东和城北相继崛起，市区与县域的联系更加紧密，城市整体由一个狭长的带状结构，逐渐丰满成块状，组团发展的现代化城市格局正在形成。 　　（二）过往开发对城市发展的反向制约 　　1、中心区域人口密集