住宅小区扩建项目管理研究与实践.docVIP

住宅小区扩建项目管理的研究与实践 　　某社区建于九十年代初,很多户型已不适应居民当前的生活需要,为改善现状,我们在原有社区内进行扩建。建设内容主要为：新建700套六层砖混结构住宅楼,建筑面积约9万平方米,总投资7000万元,总工期500天。项目业主在工程建设过程中,对在大型居民小区内进行改造和扩建的工程项目管理的方法,进行了有益的探索、研究与实践。笔者写作本文以期为众多居民小区的可持续发展方向提供借鉴。 　　 　　一、以组织为核心,建立高效率的项目管理组织模式 　　 　　项目的管理组织在建设大型工程中起着决定性的作用。特别是社区经济适用房扩建项目分五片在原有的居民小区内施工,而且五个片区之间的距离较远,难以实现集中管理。同时,社区建房前期投资费用总体由两个公司分摊又决定了项目投资的多元化,这必然涉及到工程项目的管理组织问题。按照传统的工程建设的管理组织方式,业主班子将是一个庞大而又复杂的组织机构。而我们在设计这个项目管理组织时,想充分利用项目业主作为大型企业自身技术力量雄厚的优势,又以监理公司为载体,引入社会上较优秀的专业人才分片管理,形成运用市场经济的运作机制,内外相结合的管理组织模式为总体，各管理环节在统一的规范和规则下,既分工明确又协调一致,有效确保各个片区施工管理时刻受控,高效率完成相应专业工程的具体实施工作,确保小区生活秩序正常和工程建设进展“双正常”目标的实现。同时,社会化管理使业主的工程事务管理工作量大大减少,业主人员规模可以降低至最低点,项目管理工作的效率和效果提高,大大节省有限的建设资金。 　　 　　二、以投资为主线,控制项目建设投资贯穿项目建设各项工作 　　 　　投资控制,就是在优化建设方案、设计方案的基础上,在建设程序的各个阶段,采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围及合理的造价限额内，因此决定了投资控制必然要贯穿于项目建设各个阶段和各项工作的主要线路。 　　1.以设计阶段为投资控制关键 　　设计阶段是控制项目建设投资的最关键阶段。项目业主坚持以规划设计为重点进行项目的投资控制,以极大的精力投入于工程的规划和设计工作,进行设计方案的比较和改进。通过优化方案、优化设计、优化施工,防止“质量过剩”造成的资源浪费,项目规划设计的优化节约了大量的投资。 　　2.以工程招标为投资控制的先导 　　小区扩建建设项目的单体项目众多且复杂,工程的招标和采购是面临的一项非常严肃和艰巨的重要工作。通过对大量工程招标经验的总结和思考,项目业主从管理制度上、管理方法上采取措施,铲除腐败的温床,彻底消除工程招标中的负面影响因素,真正地实行公开、公平、公正的工程招标与采购。在有关部门的支持下设计出一系列有关工程招标采购的组织方法、管理办法和规章制度,具体包括:无标底工程招标的方法;科学公正的评标办法;承包商资质信用的预审控制方法;招标采购的组织机制;工程招标文件的编制方法;工程招标中的技术处理方法;此外,充分依靠和发挥财务顾问、财务监理的专业作用等一系列控制措施和方法,使实际投资被控制在计划的目标投资值以内。 　　3.以工程合同管理为投资控制的核心 　　项目建设必须实行严格的合同管理制,必须以合同为核心实施工程项目管理。 　　3.1树立建设管理中的一切行为均以合同作为惟一依据的意识。从组织上采取措施,实施规范化、制度化、标准化的合同管理,制定一整套合同管理的有关工作制度和规定,对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定。 　　3.2根据工程的具体情况和现实的社会经济环境条件,大部分主要工程上均实行闭口总价合同,锁定建设成本。强化合同准备工作,坚持以施工图进行工程招标,最大限度地避免和减少工程实施过程中的不确定因素和随意性,从技术上和经济上采取措施,创造和建立实施闭口总价合同的前提条件。 　　4.加强现场签证管理和工程预结管理,是控制投资的事中和事后关键 　　项目施工过程中,规范现场施工签证行为,建立“四方”签证制度,即由监理、施工单位、设计院、项目经理部四方共同确认工作量；项目完工结算时,对工程结算实行“三审”制度,初审、复审、终审分别由三个环节把关,强化内部控制,坚决堵塞预决算的漏洞,努力降低工程费用。 　　 　　三、现场抓落实,各项工作围绕现场管理作文章 　　 　　“安全、质量、工期”是项目实施过程中的三大控制目标,只有落实各项现场管理工作,才能确保这三大控制目标的实现,这是建设项目最终完成并实现投资效益的必要条件。 　　1.工期合理安排 　　小区扩建项目在原有小区中以“见缝插针”的形式实施,既要确保工程建设顺利进展,又要确保小区居民的安全和正常生活环境不受影响,关键问题是牢固树立“安全就是最大的