武汉保利心语房地产项目策划书全文.docVIP

武汉保利心语房地产项目策划书 13/a.市场调研 1.1 楼盘概况 1.1.1 项目主要特点 项目类型：住宅 项目位置：武昌东湖技术开发区南湖农业园 建筑结构：框架剪力墙结构 建筑类型：小高层（11层）、高层（18层、24层、25层）、别墅 总套数：5000套 户型：2室2厅 3室2厅 4室2厅 别墅（附厅室户型图如下） 车位：3060个 占地面积 / 建筑面积：平方米 / 平方米 1.1.2 项目交通配套 图1 保利心语一期 交通图 图2 保利心语一期 地理位置图 商　　业：中百仓储、中商平价 运动设施：洪山体育馆、小区运动会所 金　　融：中国建设银行、中国工商银行、招商银行 教 育：小区内幼儿园马房山中学、华中农业大学、湖北工学院、华中师范大学南湖校区 医疗药店：武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 1.2武汉2009年房地产市场行情： 1.2.1 市场动态 7月份，武汉市商品房成交12777套，比6月上升5.5%。从3月开始，武汉市商品房成交量已经连续5个月月度突破1万套大关，并且还呈现上升态势。 由于2008年房地产市场行情一直低迷，为规避风险，一些项目放缓开发进度。今年上半年的市场风云突变出乎了大部分人的意料，在连续几个月高成交后，中心城区房源后续供应明显滞后，再加上武汉市今年庞大的拆迁量和去年延迟购房量直接导致今年行情持续火爆，因此出现“5连阳”现象。但是这种情况能否持续还要看后市走向。在火爆行情下，一些项目加快了进度，所以下半年可能迎来楼盘上市潮，成交量可能基本保持，而成交价格面临考验。 小户型上市量增多。由于房价上涨，部分消费者被房子高总价挡住了购房的步伐。在上半年，中心城区许多项目的中小户型畅销，以至于有些项目卖得只剩下大户型。针对市场的趋势和消费者需求，近期小户型推出明显增多，像武昌的金地中心城、泰然南湖玫瑰湾，汉口的创世纪广场、万景国际均相继亮相。由于各项目的特质和优劣势不一样，消费者的态度也出现差异，有些小户型产品取得了良好的业绩，但是有些品质一般，性价比又较低的项目销售情况不佳。 1.2.2 规划城建 地铁3号线招标 地铁4号线下月全面开工 。7月13日，武汉地铁三号线总体设计面向国内外招标，意味着该项工程最快将于年内启动。连通两大火车站的地铁4号线一期工程，各标段施工单位敲定，下月中旬全面开工。地铁4号线是连接武昌和汉阳的过江轨道线，全长30公里，串联了重点旧城改造区晒湖地区、武昌和汉阳主要的商业中心、东湖新城、东湖风景区，是贯穿城市东西的重要交通走廊。先期建设的一期工程，均为地铁线，从武汉火车站到武昌火车站。 我国最大“城中湖”东湖将建成国家湿地公园。我国最大的“城中湖”——武汉东湖，近日正式获得国家林业局批准，建设国家级湿地公园。据《武汉东湖国家湿地公园总体规划》，湿地公园将包含东湖风景区中吹笛景区和落雁景区的一部分，东接武汉中环线，南靠马鞍山森林公园，西至东湖磨山余脉，北临东湖清河桥，面积达10.2平方公里。初步规划七大功能区：湿地鸟类观赏区、东湖渔家、湿地花园观赏区、科普展示区、湖光山影景观区、水乡田园风光区、湿地原生态保护区。在湿地公园范围外还将规划16.1平方公里的湿地外围保护圈，47平方公里的周边景观控制区，保证湿地公园生态持续健康发展。 武汉12层以下住宅可装太阳能 每年可省电1亿度。根据有关规定，我市12层以下住宅建筑应进行太阳能热水系统与建筑一体化设计。近期，武汉市建委邀请了在汉部分骨干设计单位知名专家，对今年通过审查的12项房屋建筑工程进行了专项研究，并适时全市推广。我市适合安装太阳能热水系统的住宅建筑面积达870万平米。如能实施，每年可节约电能1.07亿度或3.4万吨标准煤，减少二氧化碳排放量4.3万吨。 江北快速通道9月开工 青山至阳逻不到半小时。作为道路配套项目之一的江北快速通道将在9月开工，建成后，从青山区和平大道经二七长江大桥直通阳逻，车程压缩半小时内。江北快速通道起于二七长江大桥江北段，止于阳逻余泊大道，主线全长28公里，按城市双向8车道快速路标准建设，车速每小时60——80公里，沿线设置6座立交桥、5处跨河（湖）桥梁，计划总投资35.24亿元，相当于每公里造价1.25亿元。 1.2.3土地市场概述 回顾今年以来的土地市场，虽然土地成交楼面地价没有快速上涨，但是阳光100、保利、金地、万达等大牌企业已经开始是出手，部分好地块受到追捧，中小开发商难以正面抗衡。今年以来信贷放松、楼市回暖导致资金充裕，特别是大型房企回款量较大，给了房企扩张的动力。 在土地回暖的同时房价也一路回升，这不禁让人把两者联系起来，尽管权威部门声称地价占房价比重只有2成多，两者没有直接关系。但是在短短1年多时间之后地王再度出现，值得反思。土地市场采用的是价高者得的土地出让模式，资金实