2009中国房地产上市公司ＴＯＰ10研究报告.docx

研究背景 2008年是中国房地产市场发展历程中不寻常的一年，除了标志中国住房改革实行住房分配货币化10周年外，还见证了中国房地产市场由高速增长期进入调整期的变化。政府的宏观调控政策、消费者的持续观望及国内外经济环境的急剧变动等一系列因素交织在一起，成为2008年房地产上市公司运营环境的主要特征。 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产ＴＯＰ10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司ＴＯＰ10研究以来，已连续进行了七年。2009中国房地产上市公司ＴＯＰ10研究全面评价企业的投资价值，并与经营规模、财富创造能力相结合，系统评价企业的综合实力，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。 研究结果及分析 一、整体发展状况分析 （1） 总资产规模持续攀升，但增幅回落明显，发展速度趋缓 2008年，沪深及大陆在港上市房地产公司的平均总资产规模继续保持增长态势，但受市场调整影响，增速出现明显回落。其中，沪深房地产上市公司平均总资产为70．45亿元，同比增长21．03％，增速较上年同期回落33个百分点；大陆在港上市房地产公司平均总资产为268．79亿元，同比增长13．72％，增速较上年同期回落72个百分点，资产规模扩张速度明显趋缓。受市场因素影响，多数公司主动调整开发规模或项目进度，缩减甚至停止土地储备的扩充，积极应对市场变化，这些因素是导致2008年总资产增长放缓的主要原因。 沪深和大陆在港上市房地产公司中，万科以将近1200亿元的总资产规模继续领跑；中国海外发展、华润置地、富力地产、保利地产(,股吧)、合生创展及碧桂园的总资产规模也都达到500亿元以上。 （2） 规模企业销售业绩结转保障整体营业收入增长 2007年及以往项目预售款项在2008年的竣工结算，使得房地产上市公司的营业收入在市场下行情况下仍然保持一定增长。2008年沪深房地产上市公司平均营业收入为18．67亿元，同比增长10．54％，增幅较上年的55．24％显著放缓；大陆在港上市房地产公司平均营业收入52．51亿元，同比微增5．23％。由于部分大陆在港上市房地产公司的营业收入大幅下滑，如中国奥园的营业收入同比下跌75．22％、合景泰富同比下降59．3％，导致大陆在港上市房地产公司营业收入的整体增长率低于沪深房地产上市公司，但营业收入的规模仍然高出沪深公司近3倍。 （3） 整体盈利能力有所下降，优秀企业的净利润表现依然突出 2008年，受营业收入增长放缓的影响，多数房地产公司净利润下降，导致总资产收益率、净资产收益率等盈利指标下滑，房地产上市公司总体盈利能力有所下降。沪深房地产上市公司平均总资产收益率（ＲＯＡ）为3．61％，同比下降2．22个百分点；平均净资产收益率（ＲＯＥ）为8．10％，同比下降6．38个百分点；平均每股收益（ＥＰＳ）为0．24元，同比下降0．11元。大陆在港上市房地产公司2008年平均总资产收益率（ＲＯＡ）为3．82％，同比下降6．95个百分点；平均净资产收益率（ＲＯＥ）为8．87％，同比下降14．52个百分点；平均每股收益（ＥＰＳ）为0．38元，同比下降0．05元。 （4） 税后净营业利润增速高于资本成本增长，近六成沪深房地产上市公司ＥＶＡ表现良好 2008年沪深房地产上市公司的ＥＶＡ均值保持持续增长，由2007年的0．53亿元增长到1．18亿元，其中57．39％的公司ＥＶＡ为正值，财富创造能力表现良好。万科在ＥＶＡ指标上表现突出，ＥＶＡ由2007年的20．01亿元增长到42．45亿元，财富创造能力遥遥领先。2008年沪深房地产上市公司的税后净营业利润（ＮＯＰＡＴ）均值由2．43亿元增长到3．72亿元，同比增长53．09％；资本成本由1．9亿元增长到2．54亿元，同比增长33．68％，税后净营业利润的增长速度超过资本成本的增长，是沪深房地产上市公司ＥＶＡ增长的主要原因。 （5） 在港上市房地产公司整体利润水平下滑，财富创造能力大幅减弱 2008年，大陆在港上市房地产公司ＥＶＡ水平出现下滑，其中仅42．86％的公司ＥＶＡ为正值，ＥＶＡ均值由2007年的2．07亿元下滑到负0．25亿元，表明大陆在港上市房地产公司创造的收益低于所投入资本的市场平均预期收益，财富创造能力大幅减弱。税后净营业利润（ＮＯＰＡＴ）明显下滑的同时，资本成本却保持增长是造成大陆在港上市房地产公司整体财富创造能力下降的根本原因。2008年，大陆在港上市公司的税后净营业利润均值由10．99亿元下降到8．97亿元，同比下降18．38％；而资本成本不降反升，由上年的8．93亿元上涨到9．22亿元，同比增长3．24％。 （6） 资产负债率变化各有不同，偿债风险仍值得关注 2008年，沪深房地产上市公司平均资产负债率为56．86％，较2