维科置业宁波市镇海招宝广场租金与售价评估.docVIP

维科置业◎镇海招宝广场 租金及售价评估 前 言： 项目的商业价值评估简单来说就是通过对商铺租金的调查来直接反映该区域商业的成熟度和商家对租金的承受能力。 因此，为了更好的完成项目的招商工作，我方认为在现阶段有必要对招宝广场的租金水平进行一次评估，以此来明确项目商铺租金和售价的基础标准。 本项目地处镇海城区中心位置，周边整体商业氛围较为成熟。 考虑到周边商铺的租金水平将与本项目的商铺价格形成直接的关联，因此，本项目将采用市场对比法进行初始租金评估，然后再通过对租金的多因素关联推导，来初步确定项目商铺的参考售价。 一、镇海主要商业街租金调查 调查得知镇海老城区的商业氛围主要集中在苗圃路。城河西路、西街、鼓楼西路等几条道路周边，部分商业街并已经形成了基本的商业经营主题（如苗圃路的餐饮、城河西路的品牌服装专卖、西街的服饰、珠宝等）。由此，我方采用定点采样的调查方式，数据汇总如下： 由此可知，现镇海主要商业街的底铺租金保持在（1.87－4.63）元/M2.天的水平，本项目一楼商铺由所处位置不同可分为三个区域 A、沿街商铺 B、内街商铺 C、背街商铺 沿街商铺的位置和人流动线与西街的底铺及其相似，且处于同一个中心商业圈内，故以4.63元/M2.天作为本项目沿街商铺租金的基础参考标准； 内街商铺，没有直接可以参考的街铺，一般商业内街只有外街一半的价格，但由于项目在后期有商业运营的支持，故内街设定为外街的70%； 背街商铺，由于地处冷僻的巷子，商业氛围上与苗圃路雷同，故以1.87元/M2/天作为基础参考标准。 二、本案基准铺位租金评估 A、沿街商铺 1、本案沿街商铺取样 2、租金水平评估 租金评估因素 外部因素 加权考评 现口碑度 现整体商业氛围 现人流量 交通动线 形象规划 运营理念 西街商铺 1 1 1 1 1 1 1 本案1－17号商铺 －0.03 －0.03 -0.01 ＋0.02 ＋0.06 ＋0.03 ＋0.04 租金评估因素 内部因素 加权考评 商业形态 产品开间和层高 经营商品品牌度 其他商业配套 整体运营促销 后续管理服务 西街商铺 1 1 1 1 1 1 1 本案1－17号商铺 ＋0.03 ＋0.09 ＋0.02 ＋0.02 ＋0.03 ＋0.03 ＋0.22 3、本案沿街基础铺位租金测算 考评标准 各考评因素累积 租金水平（元/M2.天） 西街商铺 1 4.63 本案1－17号商铺 1.26 5.86 通过上述对西街商铺与本项目沿街基础商铺各项影响租金水平的因素的对比分析，我方最终得出本案沿街基价商铺的现租金水平可达到5.86元/M2.天，由此，根据固定回报率分析，我方可测算出本项目一期沿街部分商铺的基准售价，并可在此基础上推导出各楼层和内街商铺的大致销售均价。 B、 1、本案内街商铺取样 商铺号 面积 层高 面宽 1-19 84．4米 5．6米 10．5米 2、内街商铺为沿街商铺的70%，售价在下面的价格计算中直接推导 C、背街商铺， 1、本案背街商铺取样 商铺号 面积 层高 面宽 1-6 61．94米 5．6米 4．8米 2、背街商铺以苗圃路作为参考，苗圃路租金为1.87元/M2/天,而沿街商铺参考的西街租金为4.63元/M2/天，故背街取样商铺的价格为沿街商铺的价格*40%（1.87/4.63） 三、本案基础铺位售价推导 1、商铺投资净回报率确定 根据宁波商铺投资回报的一般固定规律，商业成熟区域的商铺租金回报率在8%左右，但考虑到扣除相关税费、前期物业空置时间、招商后的免租装修期、招商运作期等各项因素的影响，我方认为，招宝广场商铺的综合年回报净收益率应当可保持在6％左右。 2、基准铺位售价推导 沿街基准铺位 租金回报（元/M2.天） 年租金回报（元/M2） 年回报率 建议售价（元/M2） 本案1－17号商铺 5.86 2109.6 6% 35160 内街街基准铺位 建议售价为沿街基准铺位价的70%（元/M2） 本案1－19号商铺 35160*70%=24612 背街基准铺位 建议售价为沿街基准铺位价的40% 本案1-6号商铺 35160*40%=14064 注:1、建议售价＝年租金回报/年回报率 2、上述推导是基于商铺价值静态恒定的条件下评估的，暂不考虑因租金的递增而产生 的商铺投资回报累积增值因素。 3、以此基准商铺的售价为基础，其他商铺可根据其位置和消费习惯动线差异等因素予以系数调整，从而逐一评估出一层其他商铺的单套售价。 4、上述租金回报仅采用其市场平均水平，暂不考虑经营的产品、品牌等因素的影响。 四、本案其余楼层基准铺位售价推导 以上述推导出来的一层沿街基准商铺的售价为依据，我方再对影响各楼层商铺售价各要素进行综合考评，最终通过百分比的加减来确定各楼层基准铺位的评估售价。 尤其需要注