2012级房地产专业导论0903幻灯片.pptVIP

2012级房地产《专业导论》 张鹏 博士（后） 2012年9月11日 第一讲 勇立时代的潮头 一、我国房地产业的发展态势 1、发展迅速，成绩显著 2、价格飞涨，百姓不满（原因？） 3、宏观调控，效果不彰（原因？） 4、调整税制，任重道远（蒂伯特模型） 5、住房保障，问题重重 上海的房价 2002 4134 2003 5118 2004 6489 2005 6198 2006 7196 2007 8361 2008 8195 2009 12840 2010 14464 杭州的房价 2002 3526 2003 3939 2004 4185 2005 5619 2006 6218 2007 7616 2008 8211 2009 10555 2010 14132 中国房地产业的发展现状 及2011年与“十二?五”时期发展态势 中国的房地产市场是当今世界 上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。 同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。 2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。 2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。 一、深刻认识中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二?五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间。 2003年以来，中国的房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。不少人认为，政府调控房市是为了打压房市。我参与过政府的一些会议，也反复学习了调控房市的一系列文件，我领悟的一个基本点是，政府的调控不是为了打压房市，而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。就以去年四月的国十条而言，文件的开头一句话和最后一句话， 都是促进房地产市场平稳健康发展。至于对投机炒房等行为的“打压”，那也是为了遏制房价的过快上涨，促进房市的健康发展。何况，增加住宅用地和住房的有效供应，是近几年调控房市的重要措施，所以，我始终认为，防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。第二，发展住房与房地产业的主要任务是为了改善广大居民的居住条件，实现“住有所居”的目标。 为此，要正确运用政府调控和市场机制两种手段，不断完善住房保障体系和商品房供应体系，加大保障性安居工程和普