泰逸山庄项目可行性报告.docVIP

PAGE 泰逸山庄（暂定名） 项目可行性研究报告 本报告由 投资商：成都泰逸置业有限公司 　　 2006  第一部份　　项目总说明 第二部份　　市场分析 一、国民经济整体情况 二、固定资产投资状况 三、房地产投资现状分析 四、社会现象描述 五、潜在购房者调研分析 第三部份　　第一竞争对手分析 第四部份　　项目内因分析 一、项目优势分析 二、项目不足分析 第五部份　　市场定位及案名建议 一、客户来自哪里 二、本项目的购房者轮廓 三、案名建议 第六部份　　项目定位及基本构思 一、初步技术方案依据 二、项目设计整体思路 三、园林景观设计思路 四、项目具体经济技术指标 第七部份　　项目动态投资分析 一、项目成本核算 二、资金筹措计划 三、销售价格评估及财务分析 四、现金流量计划表 五、风险评估 第八部份　　结论 第一部份 〖项目总说明〗 项目名称：泰逸山庄（暂定名） 投资商：成都泰逸置业有限公司 注册资金：1000万元 法人代表：李荃 法定地址：成都市都江堰市大观乡保全村6组 项目地址：成都市都江堰市大观乡丽江村。紧靠青城山风景区，地理位置优越。 用地面积：.94㎡，合约176.2亩 总建筑面积：46958㎡ 容积率：0.1 绿地率：75% 车位数：240个 第二部份 〖市场分析〗 一、国民经济整体情况 2005年1－7月，都江堰市国内生产总值952亿元，比上年同期增长12.5%；社会消费品零售总额达432亿元，同比增长121%；居民储蓄余额139亿元，比上年同期增长23.2%。国民经济的良性、快速发展，将对城市规划力度、固定资产投资额度和消费者购房能力起到良好的推动作用。 二、固定资产投资状况 2005年1－7月，都江堰市累计完成固定资产投资37.85亿元，比上年同期增长38.8%，增速比同期加快6个百分点。经济增长继续呈现明显的“投资推动性”特征，上半年固定资产投资对ＧＤＰ增长的贡献率达到58%，即拉动GDP增长7.1 个百分点，继续担当推动经济增长的主要动力。 三、房地产投资现状分析 （一）投资 2005年1-6月全市（含郊区、市、县）累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，同比增长26.8%。其中土地购置费达27.58亿元，同比增长69.8%，增幅过大。购置土地面积354.32万平方米，同比减少11.7%，土地购置单价同比上升92.3%，几近翻番。 【分析】：由于都江堰市政府实施城市经营计划，以招标拍卖的模式推出熟地（市政配套设施完善），由于竞争的加剧，土地成本大幅度增加，这笔费用将直接嫁接到消费者的购房成交价上，使现阶段获得地块进行房地产开发的企业面临较大的价格瓶颈。由于本项目获取土地的时间较早，土地成本相对较低，对于后期开发来讲，具有较强的价格竞争力和风险规避能力。 （二）施工 2005年1-6月全市（含郊区、市、县）商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%，其中新开工面积566.77万平方米，同比增长33.3%；商品房竣工面积263.93万平方米，同比增长37.5%，其中住宅类竣工面积244.60万平方米，同比增长46.8%，办公楼竣工面积3.10万平方米，商业营业房竣工面积11.6万平方米；商品房竣工价值33.78亿元，同比增长36.7亿元，其中住宅类竣工价值30.77亿元，同比增长52.6%，办公房竣工价值0.33亿元，商业营业房1.91亿元。 【分析】：住宅仍然是房地产行业供应的主力军，占整个竣工面积的92.6%，同时，住宅的价值总量也是占行业结构的比例最大，占总价值的91%，办公楼与商业房的比例相对较小。数据表明，本项目开发以住宅楼为主，商业房为铺，将有效规避定位风险，与市场现状接轨。 （三）销售 2005年1-6月成都市房地产市场的供求关系发生了根本性转变，需求首次超过供给。市场供应面积（批准预售商品房面积）为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力。 〖分析〗：就全国目前的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出现，一些城市的积压商品房问题越来越严重，而成都市的商品房供求关系第一次出现供小于求，结合现今房地产界的讨论焦点“泡沫”问题，可以看出成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中，我们应该抓住这一销售良机，积极向市场推出“泰逸山庄”。 四、社会现象描述 （一）成都市区人口：由1995年的307.86万人增加到2001年的341.52万人。 （二）城市建成面积：从1995年的129.0平方公里增加到2001年的228.1平方公里。 （三）人均拥有道路和绿化的面积分别由1995年的2.9㎡、1.4㎡飞跃到2001年的6.5㎡和2.8㎡。