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法律培训 2018-8-19 1 培训内容 2 01 02 合同签署前 合同签署时 合同履行时 风险点的把控 03 2018-8-19 3 01 合同签署前 买受方的风险分析： 无购房资质的处理方式； “乱承诺”的处罚 出售方的风险分析： “无房本”房屋居间的后果 居间共有房屋需注意事项 居间被查封房屋的风险及责任 针对有抵押、有租户房屋的风险把控，如何降低风险？ 2018-8-19 4 一、合同签署前 买受方 【 风险类型】——买受方无购房资质 【 潜在风险】 无资质 2018-8-19 第一PPT模板网，PPT素材下载 /sucai/ 【降低风险的办法】 一、合同签署前 一、买受方不确定何时具有购房资质时，不可以对其进行居间服务； 二、签合同时无资质，但承诺很快会有资质，如果想签单该如何操作？ （1）层级上报至区总监请示是否允许操作； （2）拒绝客户口头承诺，补充协议加以约定（资质时间及违约责任）； （3）签署《家庭购房申请表》、《购房承诺书》——“一表一书 ” 无资质 2018-8-19 5 6 2011年5月，范玮为了方便孩子在北京上学，欲购买北京市的一套房屋，经我司居间，与白云签订购房合同。 签订合同时，三方均知悉买受方尚不具备在京购房资格，但范玮表示，其正在办理北京户口，并承诺如果自己的北京户口办不下来，会找其他有购房资格的朋友代为购买该套房屋。为此，双方在补充协议中约定 “经三方协商一致，本合同最终买受人可根据买受方的意愿变更，出售方、丙方（经纪公司）应积极无条件配合办理”。 合同签订后，范玮依照合同约定向白云支付了10万元定金。但是此后，范玮未能成功办理北京户口，也没能找到北京的朋友代为购买房 屋。 范玮要求白云退还购房定金，遭拒后诉至法院，称合同无法实际履行，要求解除合同，返还10万元定金。 白云认为，范玮在明知自己没有购房资格的情况下仍然签订买卖合同，由此导致的风险应当由其自行承担。 一、合同签署前 买受方——无资质 案例 1 2018-8-19 一、合同签署前 买受方——无资质 案 例1 案例分析： 1、此种情形，买卖双方及居间方会有哪些不利后果？ 客户 业主 居间方 2、买卖双方所签署的合同效力如何？ 该合同有效。但因买受方不具备履行合同的条件，合同根本无法履行。 3、我司是否能收取到佣金？ 我司无法收取到全部佣金，甚至无法收取到佣金。 4、如业主“卖房买房”，此次买卖未按期拿到购房款，导致向第三方承担违约金，业主该如何主张自己的损失？ 2018-8-19 7 房屋权属 房屋现状 一、合同签署前 出售方 ① “无房本”房屋能否居间 ② 居间共有房屋时需注意事项 ③ 居间被查封的房屋应承担的赔偿责任 ④ 房屋存在抵押，如何降低风险 ⑤房屋存在租户，如何交易？ 潜在风险点 2018-8-19 8 第一PPT模板网，PPT素材下载 /sucai/ 1 【 风险类型】 一、合同签署前 交易房屋 “无房本” 出售方 （1）预售商品房 （2）使用权转让房屋 未取得房屋权属证书的房屋不得转让。——《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条 对经纪人处以１万元罚款，对房地产经纪机构取消网签资格，并处3万元罚款。——《房地产经纪管理办法》第37条 预售商品房：出售方虽有《商品房预售合同》，但属于非即时交付合同，且出售方是否已交付购房款项未知，存在一房多卖的风险。 使用权转让房屋：公租房、廉租房不允许转让。 法院意见：此类合同往往被认定为租赁性质，且租赁期限均不超过20年。 【潜在风险】——存在风险的交易，如交易须谨慎！ 无房本 2018-8-19 9 第一PPT模板网，PPT素材下载 /sucai/ 3 一、合同签署前 【降低风险的处理办法】 预售商品房 使用权转让房屋 需签署文件 《顾问协议》、《改底单协议》 《使用权转让协议》 降低风险的办法 查看《商品房预售合同》、购房发票原件并留存相关复印件； 买卖双方签署风险告知书； 补充协议约定明确 买卖双方签署风险告知书； 补充协议约定明确 2018-8-19 10 1、避免交易。 2、如可以控制风险。须报备至区总监，得到允许后方可操作。 3、谨慎审核房源，保证资金安全，避免过多交易房款。 第一PPT模板网，PPT素材下载 /sucai/ 【 风险类型二 】 一、合同签署前 交易房屋属于“共有房屋” 夫妻共同共有 继承 出售方 夫妻共同房屋的界定： 结婚后取得房屋 是夫妻共有房屋（特殊情况除外） 提示：继承或赠与所得的房屋也归夫妻共同所有（明确约定的除外） 2018-8-19 11 第一PPT模板网，PPT素材下载 /sucai/ 一、合同签署前 出售方 继承顺序： （1）遗嘱继承优于法定继承 （2）法定继