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房地产项目公司成本管理探讨 　　摘要：从2003年到2013年，中国房地产业经历了快速发展的十年，房地产业，已成为市场经济发展中的一匹黑马，在我国国民经济中所占比例越来越大。近年来，受国家宏观调控政策的影响，房地产企业之间的竞争也愈演愈烈。就现状来看，只有提高房地产企业的财务管理水平，增强房地产企业的竞争力，提高房地产企业的经济效益。本文将对房地产企业的财务成本管理进行具体分析。 　　关键词：房地产；财务成本；设计控制 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-0047 　　房地产业经过10多年的迅猛发展，当前房产品市场价格已处于相对高位，库存量高居不下。由于受国家宏观调控政策的影响，房地产开发企业竞争日益加剧，为了增强企业竞争力、财务成本管理成为开发企业之间竞争所必须重视的问题。财务成本管理已贯穿从拿地、产品定位与设计、建筑安装招标、销售策略制定、税收筹划等全过程。现从以下几个方面进行探讨： 　　一、房产品的定位与设计控制 　　目前房地产市场已渐趋成熟，人们对房产品的要求也更加多样化。房地产与其他产品有着很大的不同，由于土地的有限性和位置的固定性，不能进行大量生产；加之受国家政策法规的限制和影响，产品的设计很难实现标准化；房地产交易金额庞大，其本身具有保值的特性，很难界定价值标准；不动产交易动机有很多种，而且不稳定。种种情况和现象都增加了房地产产品定位的复杂性。 　　（一）房地产产品定位 　　房地产产品的定位，是关系到该项目是否能够顺利销售，资金能否快速回笼，期望利润能否实现的重要环节。开发企业在通过招、拍、挂形式取得土地使用权后，应根据土地使用性质（住宅用地、商业用地）及土地的容积率、绿化率等规定要求，在对周边楼盘进行销售、价格等进行充分调查、论证后，再来进行产品定位，如产品样式上应是建多层还是高层，档次上是高档的还是中低档的，户型是以中小户型为主还是以大户型为主。 　　总体说来，房地产产品是有着自身的独特性质的，与房地产行业的相关政策法规紧密联系，与房地产行业的发展不可分割，随着房地产市场状况的变幻莫测，其在房地产行业的投资活动中也占有十分重要的地位。 　　（二）房地产设计阶段的成本控制 　　国家宏观调控政策的调整导致土地价值上升，房地产竞争非常激烈，为了实现利润最大化，各房地产企业都把重点放在了成本控制上，而设计阶段的成本控制作为成本控制的重要组成部分，受到了地产企业的重点关注。 　　设计阶段作为投资控制效果的决定性阶段，对房地产企业的竞争力、经济效益等都有着十分重要的影响，然而或许是太急功近利，房地产企业设计阶段成本控制有许多问题需要及时解决。 　　我国房地产设计人员的技术已经达到国际化水平，但缺乏一定的经济责任感，加之设计费用的收取标准没有把经济性列入考核范围，致使设计人员忽视了设计过程中经济的合理性；限额设计的施行存在着不稳定因素，导致设计变更情况的发生，而设计变更中有些问题得不到及时、妥善地解决。 　　面对现存问题，必须加强管理，引进竞争机制，通过设计方案来选择设计单位，保证招标过程的公正、公开、透明；实行设计奖惩制度，改变设计费用收取的办法；强化经济责任制，建立奖惩考核机制，严格控制设计变更程序，优化设计，保证其精度和深度。 　　二、控制开发企业的财务费用 　　随着房地产企业竞争的加剧，要降低企业的开发成本和财务风险，增强企业竞争力和经济效益，就必须充分利用现有资源，找寻降低财务费用合理有效的办法。 　　（一）缩短策划和报建时间 　　房地产项目是一个非常庞大而且复杂的工程，从土地使用权的获得、到项目的完成和销售会经历很长时期，这段时间所花费的人力、财力、物力都较大，以一个6万米的建筑体量为例，从市场调研、决策、招标、到施工图的设计、审查、报建大约需要4个月左右的时间，可见工程之浩大以及其复杂性。 　　由此看来，缩短前期策划和报建阶段的时间对于房地产项目开发的成本控制是非常有必要性的。通常来说，土地出让信息的发布与正式拍卖之间会有几个月的时间，开发商可以提前进行土地的分析研究和市场调研、策划研究等，明确产品定位，设计初步规划方案，如此一来，在获取土地后就可以直接报建，大大缩短了时间，降低了资金的占用和财务费用。 　　（二）分期开发，加快款项回收 　　房地产项目的开发耗资大费时长，一次性开发将会占用大量资金和时间，可以采取分期开发的方式，把单个项目进行多期滚动开发，减轻了资金投入的压力，降低了资金的总投入量，还可以对资金进行合理利用，把销售所得款项投入到下一项目建设中。 　　房地产预售模式的实行，决定了资金的回收在一定程度上比开发成本资金支付的时间较早，在对开发项目进行销售以后，要及时加快销售资金的回笼速度，减少资金