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名门世家商铺定价建议报告 第一章：市场篇 一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局 1、南昌总体非住宅销售解析 南昌截至2005-2007年上半年住宅与非住宅销售及供需数据列表 分析: 从投资上看,自2005年开始,商品房建造总量逐步下滑趋势, 市场供应量逐年退减，销售情况较之06年有明显下降趋势。 原因：市场供应量日趋饱和、投资客投资理念已趋于理性投资。 价格及产品因素也有一定的影响，价格高于市场认可承受度，可支撑人群降低。 南昌非住宅销售市场近几天成交情况(供参考) （以上数据来源：南昌房地产信息网） 小结： 近半个月来，南昌非住宅均价时起时落，大盘的影响，投资热度的理性等因数直接关系到价格的走势。 南昌2005-2007年上半年非住宅销售均价(截至2007年8月份) 分析: 自2005年以来飞住宅销售均价是稳步增长,但实际成交量不高,且主要以小户型销售为主，导致价格的表面增高。主要体现在非住宅购买后的空置率偏高。 07年南昌市非住宅交易增长（数据来源：南昌房管局公布） 2007年上半年南昌市非住宅销售面积为26．49万平方米，占商品房销售总量的23％，较上年同期增长6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍，红谷新区非住宅销售销售约占2.5万平米。 总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2.5万平方米左右 南昌商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月) 注:南昌市6月份总销售非住宅间数573年,总销售面积42980.87平方米 南昌市7月份总销售非住宅间数434年,总销售面积43850.1平方米,销售均价6038.38元/平方米 南昌市8月份总销售非住宅间数508年,总销售面积33948.24平方米,销售均价6605.99元/平方米 南昌市前3个月非住宅总体销售统计分析列表 月份 销售间数 销售面积 均价 6月份 573 42980.87 5953.54 7月份 434 43850.1 6038.38 8月份 508 33948.2 6605.99 总计 1515 .17 整体均价：6199.3 总结：从间数上来看，数目明显增加，但销售面积却相应的减少，足以说明后来的销售主要以小面积的销售为主，且均价上升空间不大，销售面积减少了1万多个平方（基本每个月都如此），均价上升的空间并不大，可见南昌商业市场供量需求关系的饱和。再来透观红谷滩市场，下半年市场供应量将达到30万方左右的商业，与实际销售情况严重脱节。 红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据 （数据来源：市场走访,有一定的可信度） 地段 红谷大道与庐山南大道交接处周边 代表楼盘走访 一楼 35-45元/平方米　 博泰江滨\丰和新城 二楼 20-25元/平方米　 三楼 5-15元/平方米 红谷大道与红谷6路交接处周边 代表楼盘 一楼 30-40元/平方米 滨江豪园江信国际花园商城世纪村 二楼 15-25元/平方米 三楼 5-15元/平方米 红谷大道与红谷8路交接处周边 代表楼盘 一楼 25-35元/平方米 万达星城 二楼 15-27元/平方米 三楼 5-15元/平方米 丰和大道于红谷3路交接处周边 代表楼盘 一楼 35-45元/平方米 丰和都会 二楼 25-35元/平方米 三楼 10-20元/平方米 总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。 综合评述 1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。 2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）。 3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。 市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。 1、紫金城 累计非住宅合同均价： 15111.55元 (数据来源:南昌房地产信息网) 楼号 楼层 已售面积 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率 50㎡以下 50㎡-100㎡ 100㎡-300㎡ 300㎡以上 50㎡以下 50㎡-100㎡ 100㎡-300㎡ 300㎡以上 四