第2节房地产合同管理2.ppt

第二章 房地产合同的订立 合同订立的一般程序 房地产项目招标 合同主体及条款分析 合同的效力 第一节 合同订立的一般程序 一、合同的订立 二、要约及要约邀请 1．要约的含义 《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。 要约的构成要件主要有： （1）内容具体确定。 （2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．要约的效力 （1）要约的生效 《合同法》规定，要约到达受要约人时生效。 （2）要约的撤回 要约的撤回，是指要约在生效之前，要约人欲使其不发生法律效力而取消其要约的意思表示。 （3）要约的撤销 要约的撤销，是指要约生效之后，要约人欲使其丧失法律效力而取消该项要约的意思表示。 （4）要约的失效 要约的失效，是指要约丧失其法律效力，要约人和受要约人均不再受其约束。 《合同法》规定，有下列情形之一的，要约失效： ①拒绝要约的通知到达要约人； ②要约人依法撤销要约； ③承诺期限届满，受要约人未作出承诺； ④受要约人对要约的内容作出实质性变更。” 此外，要约人或受要约人死亡，且未来的合同需要由要约人或受要约人本人履行，要约人或受要约人死亡，要约消灭；否则，不影响要约的法律效力。如果受要约人是法人的，法人终止时，要约失效。 3．要约邀请 要约邀请又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。 4．要约与要约邀请的区别 三、承诺 承诺，是指合同当事人一方对另一方发来的要约，在要约要求的有效期限内，作出的同意要约条款的意思表示。 1．承诺的概念 《合同法》规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。 2．承诺的构成要件 （1）承诺必须由受要约人向要约人作出。 （2）承诺的内容应当与要约的内容一致。 （3）承诺人必须在要约有效期限内作出承诺。 3．承诺的方式和期限 （1）承诺的方式 承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或要约表明可通过行为作出承诺的除外。 （2）承诺期限 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。 4．承诺的效力 （1）承诺生效 承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。 （2）承诺撤回 承诺的撤回，是指承诺人主观上欲阻止或者消灭承诺发生法律效力的意思表示。 （3）迟发的承诺 迟发的承诺是指受要约人主观上超过承诺期限发出的承诺。 （4）迟到的承诺 迟到的承诺是指承诺人发出承诺后，由于外界原因而延误到达。迟到的承诺，生效为原则，失效为例外。 四、要约变更 （一）要约内容的实质性变更 承诺的内容应当与要约内容一致。受要约人对要约的内容作出实性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 （二）要约内容的非实质性变更 承诺对要约的内容作出非实质性变更，是指受要约人在有关合同的标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等方面以外，对原要约内容作出某些补充、限制和修改。 第二节 房地产项目招标 一、招标方式 1．公开招标（无限竞争性招标 ） 2．邀请招标（有限竞争性招标 ） 二、招标程序及内容 1．建设工程招标的程序 2．建设工程招标的主要内容 （1）建设工程项目报建 （2）审查招标人招标资质 （3）申请招标 （4）编制资格预审和招标文件 （5）发布资格预审公告、招标公告或者发出投标邀请函 （6）对投标资格进行审查 （7）发售招标文件和有关资料，收取投标保证金 （8）组织投标人踏勘现场，召开投标预备会，对招标文件进行答疑 （9）开标 （10）评标 （11）择优定标，发中标通知书 （12）签订合同 （13）提交招标情况书面报告 三、资格预审 1．资格预审公告 2．资格预审文件 3．资格审查办法 四、开标、评标和定标 1．开标 2．评标 （1）评标的内容 （2）评标组织 （3）评标原则 （4）初步评审 （5）详细评审 （6）评标报告 3．定标 （1）定标的程序 （2）定标的原则 （3）中标通知书 第三节 合同主体及条款分析 一、合同主体 1．土地的供给者 2．政府 3．金融机构 4．承包商 5．专家顾问 6．消费者 二、合同成立的一般条款 合同的一般条款，即合同的内容，是指由合同当事人约定的合同条款。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 三、格式合同 （一）格式合同的概念 格式合同又称标准合同、定型化合同，是指一方当事人为重复使用而