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吉林市房地产评估报告 PAGE 65 目 录 TOC \h \z \t 标题 3,1 HYPERLINK \l _Toc 一、区域概况 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 二、吉林市开发区情况 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 三、吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要 PAGEREF _Toc \h 10 HYPERLINK \l _Toc 四、吉林市房地产发展环境分析 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc 五、图解吉林 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc 六、吉林市房地产市场分析 PAGEREF _Toc \h 30 HYPERLINK \l _Toc 七、本案地块分析 PAGEREF _Toc \h 56 HYPERLINK \l _Toc 八、市场结论和建议 PAGEREF _Toc \h 60 HYPERLINK \l _Toc 九、项目目标客户 PAGEREF _Toc \h 61 HYPERLINK \l _Toc 十、产品定位 PAGEREF _Toc \h 63 HYPERLINK \l _Toc 十一、 整体的开发策略 PAGEREF _Toc \h 66 HYPERLINK \l _Toc 十二、营销步骤（1期--2期） PAGEREF _Toc \h 68 HYPERLINK \l _Toc 十三、销售手段 PAGEREF _Toc \h 70 一、区域概况 1、区域位置 吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经125″40′～127″56′，北纬42″31′～44″40′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。 2、人文地理 吉林市总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里。全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。截止到2003年末，全市人口达451.4万人，其中市区人口198.5万人，非农业人口211万人。 3、交通条件 Ⅰ、铁路 吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程1491.9公里，管界跨吉、黑两省的16个市、州、县。有分别通向俄罗斯、朝鲜的两个国际口岸站。2002年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。 Ⅱ、公路 吉林市自古就是三省通衢，区位优越。目前路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。截止到2002年底，全市有公路655条，公路总里程7523公里，其中，高速公路62.9公里。 Ⅲ、民航 吉林机场于1991年4月1日开航，现在运营的是吉林至北京、上海、广州、大连、深圳、海口七条航线。 4、历史沿革 吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江的城池。因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。 殷周时代，这里已有氏族部落。秦代以前，居住着满族祖先“肃慎人”。汉称挹娄，北魏称勿吉，隋唐称粟末靺鞨。辽代，为辽东京道所辖。后改称女真。1115年，女真人建立金国，灭辽后，吉林为金国领地。明朝，隶属海西女真乌拉部统辖，为“乌拉国”。明万历四十一年，吉林归属努尔哈赤统治，成为后金领地。  清康熙十年（1671年），宁古塔副都统安珠瑚奉命率军，筹建吉林城。康熙十五年(1676年)，清政府调宁古塔将军巴海移驻吉林城，吉林遂成清政府统辖松花江、乌苏里江、黑龙江等流域的重镇，成为这一地区的政治、经济、军事中心。 民国2年（1913年），将吉林府改为吉林县。 1945年8月，日本投降，国民党成立“吉林地方治安维持会”。10月，在中共吉林市委组织下成立吉林市政府。11月，成立吉林省政府，省会设在吉林市。1946年5月，我军从吉林市撤出，国民党成立吉林省政府和吉林市政府。1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府从延吉市迁至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。 5、旅游 吉林旅游特色鲜明，是一座闻名遐迩、四季皆宜的旅游大市。吉林市以山水林、冰雪凇为特色的自然、人文景观互相映衬，构成得天独厚的观光、休闲、民俗风情和历