资产基础法评价技术说明-武汉光谷联合产权交易所.DOC

第四部分 资产基础法评估技术说明 流动资产评估说明 评估涉及范围为湖北广家洲投资有限公司的流动资产，具体包括：货币资金、存货。依据被评估单位提供的流动资产清查申报表，上述资产在评估基准日账面值如下所示： 项目 金额 备注 货币资金 27,961.10 存货 598,369,985.75 流动资产合计 598,397,946.85 （一）货币资金 货币资金账面值27,961.10元，主要为中国工商银行鄂城支行的存款。 评估人员对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。银行存款以核实后账面值确定评估值。 货币资金评估值为27,961.10元。 （二）存货-开发成本 1、资产概况 存货-开发成本账面价值 598,369,985.75元，主要为湖北广家洲投资有限公司位于鄂州市梁子湖区梧桐湖新区的4宗土地使用权的取得费用（出让金）、契税、被征地农民社保资金，其中地块15摘牌成交价117,420,000.00元、地票款26,280,000.00元、用地契税4,696,800.00元、被征地农民社保资金2,835,945.00元；地块16摘牌成交价95,400,000.00元、地票款21,225,000.00元、用地契税3,816,000.00元、被征地农民社保资金2,368,145.25元；地块17摘牌成交价123,410,000.00元、地票款30,121,000.00元、用地契税4,936,400.00元、被征地农民社保资金3,302,327.25元；地块18摘牌成交价123,930,000.00元、地票款30,444,000.00元、用地契税4,957,200.00元、被征地农民社保资金3,227,168.25元。 这4宗地证载土地使用权面积共450296.60平方米，土地出让金已缴清，具体情况详见下表： 公司名称 地块编号 不动产权证证号 坐落 权利性质 用途 面积（㎡） 面积（亩） 终止日期 剩余使用年限 湖北广家洲投资有限公司 15 鄂（2017）鄂州市不动产权第0033915号 梧桐湖新城双湖大道东侧 出让 住宅用地 109501.20 164.25 2086年3月9日 67.77年 16 鄂（2017）鄂州市不动产权第0033914号 梧桐湖新城双湖大道东侧 出让 住宅用地 88439.30 132.66 2086年3月9日 67.77年 17 鄂（2017）鄂州市不动产权第0033912号 梧桐湖新城双湖大道东侧 出让 住宅用地 125505.70 188.26 2086年3月9日 67.77年 18 鄂（2017）鄂州市不动产权第0033913号 梧桐湖新城双湖大道东侧 出让 住宅用地 126850.40 190.27 2086年3月9日 67.77年 合计 450296.60 675.44 这4宗地目前尚未开发，土地使用权类型均为出让，土地用途均为住宅用地，土地使用权人为湖北广家洲投资有限公司，这4宗地为相邻地块，其四至状况为西临双湖大道，北临东湖高新科技创意城（凤凰大道），其余二面为待开发地块。至评估基准日，土地开发程度为 “红线外五通，红线内场地平整”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、宗地红线内场地平整），该宗地无抵押担保记录。根据委托方提供的《国有建设用地出让合同》及鄂州市规划管理局出具的《规划设计要点》，确定宗地15和宗地16的规划条件如下：容积率≤2.4，建筑密度≤30%，绿地率≥35%；宗地17和宗地18的规划条件如下容积率≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。 2、影响地价的因素说明 2.1一般因素 2.1.1地理位置 鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈。鄂州居中独厚，北距首都北京、东距上海、西距重庆、南距广州均在1000公里左右。 鄂州总面积1504平方公里。全市辖3市辖区：鄂城区、华容区、梁子湖区。另外，鄂州市设立了葛店经济开发区、鄂州经济开发区、花湖经济开发区3个经济开发区。并入围了“2015年中国外贸百强城市”。鄂州市境东部属岗丘地带，海拔一般在50米以上。金融、购物、医疗、保险、娱乐、休闲、酒店设施一应俱全，鄂州已成为最适宜居住的“山水园林城”、“生态旅游城”。 2.1.2自然资源 （1）自然环境 鄂州市位于东经114度30分-115度05分，北纬30度01分-30度36分，湖北省东南部，长江中游南岸。地势东南高，西北低，中间低平；最高点“四峰山”海拔485．8米，最低点梁子湖的“梁子湖”，海拔11．7米。属亚热带季风气候区，年均降雨量1282．8毫米，年均日照2003．8小时，年均无霜期266天，平均气温17℃，最高气温