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关于房地产企业纳税筹划思考 　　摘要：在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。房地产企业遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担，增加企业的现金流入，从而实现企业利润（价值）最大化的财务目标。 　　关键词：房地产企业；纳税筹划；方法 　　 　　 最近几年，纳税筹划工作如雨后春笋般地蓬勃发展起来，许多大专院校都开展了纳税筹划的教学研究工作，许多会计师事务所、税务师事务所纷纷从事纳税筹划的咨询业务。随着纳税理论研究和纳税实践的不断深入，纳税筹划的概念也在不断发展、完善。当前，一般认为，纳税筹划是指纳税人依据税法规定（含税收法律、法规以及国家有关税收规定），通过对筹资、投资和经营活动实现进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的一项管理活动。 　　 房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点，在开发经营的各个环节存在着不同的税种：首先，前期准备阶段。前期准备阶段工作主要有房地产项目的立项审批、规划设计、施工设计、市场规划、购置土地等。涉及税种主要有取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税。其次，建设施工阶段。此阶段是房地产开发的重要阶段，开发商将安排建筑公司进行项目的建设。涉及税种主要有：建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加；签定建设施工合同的印花税；商品房预售的营业税和企业所得税。最后，房产销售阶段。在此阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。需缴纳的税种有：销售不动产的营业税和土地增殖税；附属物业管理公司对外提供物业管理服务的营业税、城建税及教育费附加；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；销售阶段的企业所得税。 　　 房地产企业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和纳税筹划技巧的灵活多样。 　　 　　一、纳税筹划的目的 　　 　　 纳税筹划的目的，概括起来，就是涉税零风险、纳税最少、纳税最晚。对此，我们应该全面、客观地加以分析。 　　 　　 （一）减轻税收负担，实现税后利润最大化 　　 现代企业财务目标，主要有企业利润最大化、企业价值最大化、每股盈利最大化、股东财富最大化、相关者利益最大化等。纳税筹划应该服从、服务于企业的财务目标，它是一种手段，是实现税后利润（财富、价值）最大化的基础和前提。 　　 　　 （二）递延纳税，获得资金的时间价值 　　 资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资后所增加的价值，又称货币的时间价值。纳税人通过一定的手段将当期应缴的税款延缓到以后期间缴纳，以获取资金的时间价值，是企业理财的基本理念，也是企业纳税筹划的一项基本方法。 　　 　　 （三）实现涉税零风险 　　 实现涉税零风险是指纳税人帐目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何征税方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险小到可以忽略不计的程度。我国企业对税法的理解不到位，普遍存在着税收风险问题，纳税筹划需要把规避税收风险，实现税收零风险纳入进来，作为企业应达到的重要目标之一。 　　 　　二、纳税筹划的原则 　　 　　 纳税人开展筹划活动必须遵循一定的基本原则，这些基本原则是纳税筹划取得成功的前提。 　　 　　 （一）合法性原则 　　 合法性是指纳税筹划应该以现行税法及相关法律为依据，利用税法及相关法律中可能存在的不完善、不合理的地方进行合理避税；违犯法律规定，偷逃纳税的行为是违犯行为，应该加以制止和反对。合法性是纳税筹划最本质的特点。 　　 　　 （二）成本效益原则 　　 对纳税人来说，一方面通过筹划活动可以获得更多的税收利益，增加可支配收入（现金流量）；减轻了企业的税收负担，降低了开发产品的成本，从而获得市场的竞争优势。另一方面，纳税筹划要聘请专家指导，需要支付费用；纳税筹划一旦失败，会给企业带来损失，这就构成了纳税筹划成本。因此，企业搞纳税筹划要核算效益和成本，应符合成本效益原则。 　　 　　 （三）超前性原则 　　 超前性是指在事件发生之前所进行的设计、谋划和安排。纳税人应针对税法及税收制度的有关规定，结合自身的实际情况，在筹资、投资、经营之前进行筹划和决策，以期获得最大的税后利润。 　　 　　 （四）整体性原则 　　 对纳税人来讲，在进行纳税筹划时不能只看到一种税负减少了多少，而应考虑与之有关的其它税种的税负效应，要进行整体的税收筹划，综合衡量，以达到整体税负最小、长期税负最轻的目的。 　　 　　三、纳税筹划的主要方法 　　 　　 由于房地产企业本身的情况非常复杂，再加上宏