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关于我国物业税中“一国几税”问题的思考 　　[摘 要]适时开征物业税,已成为我国新一轮房地产税制改革的重要内容。本文通过对香港、澳门、台湾三地房地产相关税收的比较分析,提出了目前我国物业税这一提法存在的争议并对此提出了笔者的一见之得,希冀能为推动我国正在进行中的物业税立法做一点贡献。 　　[关键词]物业税;一国几税;分析;建议 　　 　　随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现在自有房地产上。十六届三中全会关于“在统一税收的前提下,赋予地方适当的税收管理权”的提法,以及之后通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”使得“物业税”问题备受全社会关注,同时也成为我国财税法领域一个重要研究课题。 　　一、我国物业税改革框架 　　目前我国已经颁布了物权法,完善私人财产保护制度的研究与实施过程已经启动,从而为开征物业税创造了基本条件。据报道,中国财政部相关负责人透露,中国物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取物业税。基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。 　　二、港、澳、台物业税现状 　　1. 香港物业税 　　物业税是香港对土地及建筑物的业主所征收的税,它是以每一课税年度土地及建筑物的应评税净值作为计税依据,用标准税率计算和征收的一种税。所谓应评税净值,是指应税值减去差饷和若干免税扣除额等法定扣除项目后的差额。 　　物业税于1940年战时法通过后开征,税额为经评定的应课差饷值的5%,无任何宽免规定,应课税人士包括所有业主。 　　1947年颁布《税务条例》后,物业税根据经评估的应税差饷租值计算,标准税率改为10%,并增加了20%的修理保养费宽限额。 　　1961年,业主自住楼宇的物业税获得豁免,只对有租金收入的业主征收。1965年,对公司物业作出若干豁免规定,在香港营业的任何公司,如物业的租金构成该公司赚取收入的一部分,便可申请豁免。 　　(1)税率。1983/1984财政年度,物业税应评税值按估计租值课征改为按实际租值课征,以标准税率计算税额。 　　1988/1989年度物业税标准税率改为15.5%,按应评税净值征收,应评税净值为应评税值减去20%免税额作为修缮及保养支出用途的差额。 　　1995/1996财政年度起,物业税标准税率改为15%. 　　2003/2004财政年度起,物业税标准税率改为15.5%。 　　2004/2005财政年度起,物业税标准税率改为16%。 　　现行物业税率为16%。 　　(2)计算公式。物业税的计税依据是物业的应评税净值,它等于应评税减去差饷和20%免税扣除额的差额。 　　应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16% 　　=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16% 　　3、例题。【例】A先生拥有一座房屋,2005年4月1日订立租约,为期一年,月租20000港元,租客须付整笔顶手费12000港元,差饷全年4800港元由业主支付,请计算A先生应缴纳的物业税。 　　应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16% 　　=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16% 　　=(20000×12+12000-4800)×80%×16% 　　=31641.6港元 　　2. 澳门物业税 　　房产税的性质主要有两种:一种是财产税性质的房产税,一种是收益税性质的房产税。澳门对房屋使用收益和租金收益征收的“都市房屋税”,收益税的特点非常明显,有的学者认为,它是典型的收益税之一。房屋税是对澳门市区房屋的收益征收的一种税,又称“都市房屋业钞”。有关房屋税的法令,最早的是1964年的第1630号法令,但是这一法令不符合税务技术的要求及税制的演进,并显示出征税对象不明确、市区房屋定义不妥善、税率不适当、保障纳税人的方法不周全以及条文文义含糊不清楚等特点。在1978年该法令被19/78/M号法律《房屋税章程》所取代。这一规章后来经第11/99/M号法令、第38/85/M号法令修改,即为现行的《房屋税章程》。 　　2008年11月11日,澳门特区政府将房屋税起征额提高至全年3500澳元(税后抵扣)。 　　(1)税率。房屋税的税率分为两档: 　　①按照估定租值征税的,税率为10%。 　　②其他所有按照租金征税的,税率为16%。 　　(2)计算公式。房屋税的应纳税额根据租金或租值扣除一定的费用按适用税率计算而得。一般公式如下: 　　应纳税额=租金×(1-10%)