关于我国住房价格变动因素实证分析.docVIP

关于我国住房价格变动因素实证分析 　　【摘要】本文基于我国2005～2014年十年间的住房供给与需求的数据，运用实证分析方法，将这十年间的住房供需数据进行比较，并与当下我国住房价格变动的实际情况相结合，分析得出影响我国住房价格变动的因素：外部投资与居民购买力。 　　【关键词】住房价格 变动因素 住房供需 　　一、引言 　　“耕者有其田，居者有其屋”是每个人的愿望。住房需求一直被人们看做是刚性需求。自1999年住房分配制度改革以来，我国住房价格一直快速上涨。2001年～2010年我国平均房价上涨了2倍多，其中如北京、上海、广州等一线城市的住房价格涨幅屡创新高。在我国经济快速发展，居民生活质量不断提高的前提下，仍然有许多普通民众对住房感到力不从心。 　　为了抑制房价持续过快上涨，中央政府自2005年以来，就多次出台房地产调控政策，虽然在短时期内取得了一定的效果，但我国住房价格总体持续上涨的趋势依然没有变，房价仍居高不下。 　　住房与老百姓的生活息息相关。为什么在政府的调控政策收效甚微？影响我国住房价格的因素又有哪些？ 　　在我国房价不断上涨的同时，住房供给也在不断增加。但是，房价上涨的速度远远高于住房供给的速度。1998～2012年，在绝大多数年份中，我国房价和人均住房面积都在增长，且房价上涨率都大于人均住房面积增长率；从增幅来看，人均住房面积增长速度呈下降趋势，房价上涨率呈上升趋势。为什么在住房供给不断增加的情况下，我国房价仍然不断上涨？这是本文讨论的问题之一。 　　改革开放以来，我国经济得到快速发展，尤其是加入世界贸易组织，为我国经济的发展增添了更大的活力。近十年来，我国的经济增速平均达到了8%。快速的经济发展，极大的提高了人们的生活质量，改变了人们的生活方式。自2003年之后，我国出境旅游人数增长以每年近20%的速度快速增长。2005年，我国出境旅游人数为近3000万，而到了2014年，我国出境旅游人数就达1.17亿人次。 　　但与此同时，央行在2013年发布的一项问卷调查结果显示，仅仅有2%的居民认为房价“令人满意”。为什么在我国经济快速发展，居民生活质量不断提高的情况下，仍然有绝大部分民众认为房价过高，甚至买不起房？ 　　本文将通过对住房供给与住房需求进行分析，探讨影响我国现阶段住房价格变动的影响因素，并提出相应的政策建议。 　　二、文献回顾 　　同本文有关的文献主要有以下几种：解释我国房价居高不下的主要为国内文献。关于我国房价居高不下持续高涨的具体原因，现有文献主要从住房供给和需求两方面进行研究。 　　需求方面的理论主要有消费者房地产投机论和国家房地产过度金融支持论。房地产投机论的观点认为，我国消费者对住房的投资和投机行为导致了房价快速上涨并出现房价泡沫。这方面的研究文献有袁志刚和樊潇彦（2003）、况伟大（2010）、王永钦和包特（2011）等。通过以滞后期的房价变量作为预期投机行为的代理变量，房地产投机论方面的实证研究也发现，基于预期的投机行为确实对房价上涨具有显著的解释力（况伟大，2010等）。房地产金融过度支持论则认为，21世纪以来我国对房地产行业的过度金融支持（如住房信贷和利率优惠等政策）是导致房价快速上涨甚至出现泡沫的主要原因。这方面的理论研究有张涛等（2006）和李绍荣等（2011）等。这方面的实证分析也都证实，住房抵押贷款和利率政策确实对我国房价具有显著的影响（张涛等，2006；梁云芳和高铁梅，2006；周京奎，2012等）。 　　供给方面的理论主要有地方政府地价控制论和开发商住房市场垄断论。地方政府地价控制论认为，地方政府对土地供给的垄断和对土地收入的财政依赖是我国房价持续高涨的根本原因。这方面的理论研究有刘民权和孙波（2009）等。在实证研究方面，宫汝凯（2012）等研究则表明，我国地价和地方政府的土地财政规模对各城镇房价具有显著的正向影响。不过，梁云芳、高铁梅（2006）和况伟大（2012）的研究认为，虽然地价对房价有影响，但房价主要是由供求决定的，需求方面的因素可能更重要。供给方的开发商市场垄断论认为，房地产行业的寡头垄断市场使得开发商可以通过捂盘售和价格合谋等手段来抬高房价以获得高额垄断利润。理论方面的研究有况伟大（2006）等，实证方面的研究如李宏瑾（2005）等。 　　本文将结合以上研究结论，以一个宏观的角度来分析影响我国房价变动的因素。 　　三、实证分析 　　（一）研究设计 　　供需关系：在这里，通过房地产开发企业个数及房地产开发企业施工房屋面积来表示供给方。通过居民消费水平来表示居民购买力，从而表示需求方。通过供需双方的比较分析，进而得出影响我国住房价格变动的因素。 　　（二）研究过程 　　供需关系：通过查阅国家统计局统计数据，本文得到了200