清末民初黑龙江房屋租赁中的民事习惯.DOC

清末民初黑龙江省房屋租赁中的民事习惯 　　清末民初，由于受家庭 HYPERLINK /thesis/List_103.html \o 人口论文 \t _blank 人口变化及家业兴衰等多种因素影响，房屋租赁成为日常 HYPERLINK /life/ \o 生活 \t _blank 生活中常见的现象，房屋作为商品存在的特点凸显。然而，与当时全国其他地区相比，黑龙江省房屋租赁显得颇为活跃，长期实践中已形成一套成熟、规范的民事习惯。据笔者 HYPERLINK /thesis/List_87.html \o 统计论文 \t _blank 统计，《民事习惯调查报告录》物权编中有关黑龙江省房屋租赁习惯的条目竟多达217则，约占该省物权习惯总条目（360则）的60%，约占全国物权习惯总条目（1389则）的16%。有鉴于此，认真、细致地考察清末民初黑龙江省房屋租赁中的民事习惯，足以窥探当时国内其他地区房屋租赁习惯的掠影，具有一定的学术价值，这也正是笔者选取黑龙江省来研究的原因所在。 　　诚然，房屋租赁从属于现代 HYPERLINK /thesis/List_1.html \o 经济论文 \t _blank 经济学的研究范畴，是深入研究某一地区 HYPERLINK /thesis/List_13.html \o 社会论文 \t _blank 社会商品 HYPERLINK /thesis/List_1.html \o 经济论文 \t _blank 经济、私权制度的重要方面，但作为“ HYPERLINK /thesis/List_148.html \o 历史论文 \t _blank 历史传承”，房屋租赁中的民事习惯不仅记录着传统经济纷繁复杂的 HYPERLINK /thesis/List_148.html \o 历史论文 \t _blank 历史表象，更承载着经济表象背后所隐含的制度与 HYPERLINK /thesis/List_20.html \o 文化论文 \t _blank 文化，是全面认识某一地区 HYPERLINK /thesis/List_13.html \o 社会论文 \t _blank 社会历史 HYPERLINK /thesis/List_20.html \o 文化论文 \t _blank 文化命题的重要切入点。然而，当前国内学界对这一论题明显缺乏关注，没有专题论文见诸案头。基于此，笔者将据《民事习惯调查报告录》中的有关史料，对清末民初黑龙江房屋租赁中的民事习惯略作考察与分析。 　　一、租不拦典、典不拦卖 　　清末民初，房屋的租赁、典当、买卖三者交叉出现，共同建构了清末民初房屋交易市场。当租、典、卖之间发生叠加矛盾时，三者权利孰轻孰重，将会影响到交易双方各自权益的争取。一般民事习惯认为，租约的效力低于典约，典约的效力低于卖约。即承租人的权利不能对抗出典契约的成立，承典人的权利不能对抗买卖契约的成立，此即“租不拦典、典不拦卖”。租赁、典当、买卖三种交易行为之间的效力高下关系由此可窥见一般。黑龙江各地习惯大抵如此。龙江县习惯，凡租借房屋，“于约定期限内，业主因不得已之事故，出典此房屋或土地时，租户不得拦阻，因原约期限仍然有效，租户只得主张赁借权，转向典户纳租可也，俗谓‘租不拦典’。至于已经典出之房屋或典地，业主又欲出卖时，典户亦不得拦阻，只得主张质权而已，俗谓之‘典不拦卖’。”［1］。 　　青冈县习惯，“房屋在租约未满以前，业户若欲出典于人，租户并不得出而拦阻；即在典约期限未满以前，业主如欲出卖于人，典户亦无拦阻之权。”［1］值得一提的是，有些县区在业主行使“典、卖”权时，租户有优先“接典承买”的习惯。如嫩江县习惯，“房屋业主对于租户在租约未满期以前可以出典或出卖，租户不得阻止，惟须先向租户商议，如租户不愿典买时，方可典卖第三人。”［1］景星设治局地方习惯也是如是，租户租赁房屋时，“业主如欲典卖，其租户在租约期限未满以前，得尽先接典承买”［1］。此外，索伦设治局地方及大赉县、泰来县、呼兰县、兰西县、绥棱县、庆城县、望奎县、木兰县、巴彦县、通化县、汤原县、瑷珲县、林甸县、肇东县、萝北县、漠河县均有“租不拦典、典不拦卖”的习惯。可见，这一习惯在黑龙江省实属普遍。仔细研读“租不拦典、典不拦卖”习惯，可以看出此习惯多有一共性前提，即“未届回赎期”。也就是说，租、典期未满，业主对于出典之产随时可以出卖。显然，这一民事习惯更多保护的是业主利益，而对于租、典户利益则缺乏足够的重视。 　　法治社会，私有财产权是私权的重要组成部分，更是基本人权。从清末民初各地房产买卖习惯看，人们普遍地将租、典（当）、卖三者“权重”按“买卖权＞典当权＞租赁权”次序排列，证明业主享有房屋的最终处置权。每当出现因“三权”重叠引发纠纷而诉至法院时，地方审判庭往往会将“租不拦