2013年无锡蓝光天一新城地块项目定位及运作策略.ppt

北塘区及市区 惠山区 滨湖及 东部产业区 客户结构演变 开发周期 前期 中期 后期 客户结构演变 惠山区地缘性首置刚需客为绝对主力 地缘性客户为主，此外外区价格溢出客比例上扬，改善型需求抬头 地缘性客户、价格驱动型和环境改善型客户比例差距缩减，客群购买力的上升可承受产品的溢价 看中控制得宜的总价，及设计合理的经济型两房及小三房户型，以及轨交便利度 主要归因于片区轨交人流拉大项目辐射范围圈，与老城区融合度增强，加之惠山区整体片区价格的优势，更利于客群的导入 区域更加成熟、配套相对完善，项目形象及口碑效应产生，及后续产品调性的渐次抬高，利于吸引更具购买力的本区及外区客群 年份 2014 2015 2016 2017 20% 40% 60% 80% 客户比例 2018 前期 后期 中期 区域发展中，配套未完善，客群辐射限于本区地缘性客户 紧邻的逐渐成熟的轨交运营线站点，带动项目客群辐射范围圈放大，外区价格溢出客比例上升 滨湖区价格驱动型和产业区的环境改善型客户比例抬头 片区更成熟，配套趋于完善，且项目口碑积累及形象树立，市区及轨交沿线片区的客户比例加大 客户演变 伴随轨交开通及区域规划配套的落实改善，轨交外区导入客比例将上升，依照项目三地块总体量推算，三年以上的推售周期进程中，客户将实现从地缘性刚需首置客占主流，到城区价格外溢客和环境改善型客群的比例上升的演变，中后期项目辐射力增强