国门商业中心区开发总体设想—— 建筑形态跟功能划分具化研讨方法(doc 48页).docVIP

PAGE - 第 PAGE 1页 - 共 NUMPAGES 43页 - “国门商业中心区”开发总体设想 —— 建筑形态及功能划分具化研讨方案 说明： 本《建筑形态及功能具化研讨方案》将不对政策背景、行业发展和社会影响等内容进行细致阐述，提及之处仅罗列框架结构，以实现方案在逻辑思路上的完整性。 考虑到我部门所在项目分工中的具体角色，为不与其他职能部门的工作产生重复现象，故我们在本方案中仅对项目总体建筑形态的使用和内部功能的配比及分区进行更具化的阐述和分析，且此阐述的根本依据将由项目未来的目标客户群和目标消费群的定义而决定。所有分析和阐述内容将作为我部门对项目阶段运作的思路判断和建议，不做最终结论并提供全文供全体部门会议讨论。特此说明！ 开发背景 政策导向 创意地产（主题商业地产）发展概述 顺义天竺地区商业地产特征概述 开发构想概述 地域综合价值概念 项目开发的整体描述 项目文化内涵描述 项目应有功能描述 业态定位的组合分析 潜在市场需求分析 目标客户群体分析 目标消费群体分析 主题概念的建筑规划构想 总体建筑形态的构思与功能组成 文化概念与建筑功能的交融 对应消费结构的区域功能配套和建筑风格 市场反馈及开发效应预期判断 新兴主题商业地产的延伸 政府形象工程的建立 地区内综合经济的带动 区域内就业机会的增加 散落文化遗留的整合 地域商业形态的完善 结 语  开发背景 政策导向 2006年，北京市通过的关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，打破行业垄断，鼓励资源重组，强化资金扶持，重点发展六大文化创意产业”。这是北京市第一次将支持文化创意产业发展提到政府工作日程。 “资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。”这句从美国硅谷到华尔街的流行语，现在流行到了北京。在今年北京市的两会上，市长王岐山在政府工作报告中明确提出，将“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，重点发展六大文化创意产业”。所谓六大文化创意产业，指的是文化演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏研发制作、文化会展以及古玩艺术品交易等六大产业。目前已初步形成了六大创意产业集聚区，即北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园、德胜园工业设计创意产业基地以及朝阳大山子艺术中心。根据这个框架，2010年北京将初步成为“创新型城市”。 2005年12月29日北京市发展改革委员会透露，06年北京拟建立由发展改革、文化、科技、信息等部门组成的跨部门、跨行业政府机构——北京市创意产业发展领导小组，领导小组将由市里主要领导亲自“挂帅”，同时还要成立创意产业促进中心，并将专门设立或集中一部分产业发展资金，用于壮大创意产业总量规模，逐步形成七至八个各具特色的创意园，把北京打造成全国的创意产业之都。 创意地产（主题商业地产）发展概述 什么是创意地产 对于创意地产的概念，一个主流的看法是泛地产＋创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作模式。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，以顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势发展。 创意产业与地产结合的过程是广义地产开发的一个单独领域，其可以理解为“产业的整合浓缩”，即把具有同等创意模式的创意产业按照门类、规模等进行区域性整合。 如果做住宅地产是为了提供一种“生活空间”或者“生活方式”，那做创意地产实际上是为创意行业提供一个充分的创意空间，提供一种整合智慧的商业运作模式。如果说住宅地产是“居住改变生活”，那我们也可以创意产业的泛地产概念是“地产整合智慧”的商业集合概念。 从商业地产的角度看创意产业 新颖的地产开发模式 创意产业概念自提出至今也仅仅9年的历史，其最鲜明的特点是产业环境友好、融合性和包容性利于产业延展且可用于开拓发挥的空间庞大，对不动产的多元化开发和增值起到一定的补充和推动作用，因为创意地产将集中整合大量的智慧，这是地产开发行业的创新、创意，也是新兴地产模式的创造。 “创意产业+地产”的产业模式有空间随意性的特点 地产开发的一个重要环节就是注重建筑主体和群落的空间概念，而创意产业则要求的空间就是一种创新的空间，不论是硬件还是软件均需要足够的可塑性和自由性。另外，在考虑功能的实用方面，“创意产业+地产”的概念则需要空间的绝对舒适化、人性化，以便于创意产业人群思想火花的迸发，完成创造价值的智慧思考。 创意产业是地产开发新兴的温床 北京的东西南北几大区域，具有不同的地域、历史、文化脉络，其实这是极好的做地产、做创新地产或说创意地产的基础，这对于做出房地产产品的差异化，或把文化因素渗透到地产创新中去是一个非常坚实的基础。 概念市场的叫卖和炒作