上海地区房地产项目成本构成和掌控体认.docVIP

上海地区房地产项目成本构成与掌控体认一丁2006-4-28撰写Abstract??本文阐述了上海目前上海房地产成本由土地费用、地质勘察工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费、销售费用、财务成本、属地管理物业开办费、独立费和不可预见费等十大部分构成；并且提出了从四个环节掌控成本的具体操作要点。Key??words??上海??房地产???成本构成???成本掌控 ????房地产项目成本构成的内容繁多，错综复杂，在目前房产开发已无暴利的情况下，掌控房地产成本就更显重要。??????一、房地产项目成本的十大构成??????当前上海地区房地产项目成本主要有以下十部分所构成：????（一）???土地费用???从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，原则上已不包括动拆迁相关费用。????具体款项主要有：土地费（含出让金，配套费320元/m2），契税（1500元/m2-320元/m2）*3%，权证（土）初始，他项权利登记，资信评估，利息，合同印花税等。?????（二）???地质勘察、工程设计费????1、勘测费：含初勘和详勘费用。????2、设计费：????含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询费等。???3、基坑开挖方案设计编制费、基坑及基坑周边变形观察费。???4、房屋沉降观测费、室内有害物质检测费、室外环境检测费、水箱清洗和水质检验费。?????具体款项主要有：可行性研究报告编制费；招投标代理费；勘察、设计、监理、施工招投标交易费；详勘察费；规划方案，扩初、施工图、环境设计费；施工监理费（含市政、绿化）；施工图审图费。 ???????（三）???政府规费?????含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、散装水泥与墙改发展基金（禁止和限制使用粘土砖专项基金）、土地测桩测设费、工程质量监督费、档案编制指导费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图审图费、消防设施建设费（审图费）、人防设施建设咨询费、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、疾控卫生防疫审核费、室内有害物质检测、室外环保测试费、规划竣工测绘费、施工验收费、自来水设计前测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可证费，“二书一证费”、常年垃圾清理费、住宅门牌及小区平面图制作费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。????（四）房屋建安工程费????1、地基加固、基坑维护、桩基工程费、桩基检测费、裁桩头费。????2、建筑结构与安装工程????可售部分的地下室与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、通风、智能、电梯工程。???还有不可售部分的会所、配电房/箱变、水泵房、居委物业管理用房、门卫、围墙、大门等的建筑结构与安装工程与装修。???3、交通标志和标识的设计、施工和验收费用。???4、建设单位供应材料、成品、设备????一般有外墙面砖或涂料、外墙防水和保温、屋面防水和保温、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等、水泵设备等。???具体款项有：暗浜处理，地基加固围护措施，便道费；桩基工程费；桩基动、静测及截桩费；土建工程费；外墙保温费；安装工程费；电梯安装费（21万元/台）；雨、污水排管、道路、室外车（机）泊位小区大门、围墙等。?????????（五）??配套设施建设费????含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、路灯照明、景观绿化、通风、技防（智能化）、有线电视和宽带网络、消防等。????具体款项有：上水配套；住宅和商业用房排管接水费、上水渗漏费；表箱费；接头费；开头子费（2个）；防火栓；泵房设备（套）；排水，排污接管费；污水排放费；污水接入费（出门格栅费#）；供电配套费；小区内电缆排管费；小区内变电站（箱）；分时电表箱，控制框等；母线槽、分支电缆，24万元/单元；燃气用户站（商业）；煤气配套费（调压站）；天燃气排管费；街坊内排管贴费、验收；室内燃气立管排管费；电话通讯配套费（盒柜、线）；有线电视工程费（预埋）；技防安保智能化费（含单元门）；信报箱通邮费；绿化小品费；小区路灯费（庭院灯）；背景音乐；门牌号、小区平面图制作费；卫生防疫；室外环境检测和评估；水、电费差价费；小区道路；交通标牌，标志费等。?????（六）销售费用????含售楼处设计、土建、装修、设备、办公物品购置、销售代理、楼书策划印刷、模型、展板制作与广告发布、业主联谊等和销售劳务费。????房产交易手续费（产权证） ????（七）财务成本